Ảnh hưởng của chính sách tín dụng bất động sản đến hoạt động ngân hàng

Ảnh hưởng của chính sách tín dụng bất động sản đến hoạt động ngân hàng

Những ngân hàng trung ương trên toàn cầu từ lâu sẽ dành riêng mối tâm điểm quan trọng đặc biệt đến thị trường bất động sản sở dĩ phòng ngừa những rủi ro không may rất có thể phát sinh vào nền kinh tế thị trường và mạng lưới hệ thống tài chính, và trải qua thị trường bất động sản cũng sở dĩ đánh giá và thẩm định tác động của những chính sách của mình. Tình hình sinh sống Việt Nam thì sao?

Trên nhiều vương quốc, những đầu tư chi tiêu của hộ mái ấm gia đình đóng góp vai trò trọng điểm vào nền kinh tế thị trường, trong số đó lớn số 1 vẫn là những khoản chi để sở hữ nhà. Vì vậy, bất kỳ thay cho đổi nào của thị trường bất động sản cũng tiếp tục ảnh hưởng đến toàn cảnh nền kinh tế thị trường. Tuy vậy, hầu hết những ngân hàng trung ương (NHTƯ) không can thiệp trực tiếp vào thị trường này mà điều tiết trải qua những ngân hàng thương mại (NHTM).

Ví dụ điển hình, NHTƯ Anh xuất hiện hai công cụ điều tiết: (1) tỷ trọng tiền vay so với giá bán trị của nhà; (2) tỷ trọng tiền vay so với thu nhập của người đi vay (tầm 3-4,5 lần thu nhập).

Tương tự, Liên hiệp quốc đã và đang thể hiện khung chính sách về thị trường bất động sản với 12 nguyên tắc. Trong số đó, nguyên tắc thứ 9 tập trung chuyên sâu vào nâng lên năng lượng của những tổ chức triển khai tín dụng sở dĩ được mang lại những phục vụ tài chính tương quan đến bất động sản. Nguyên tắc này cũng đề cập đến tỷ trọng cho vay vốn trên giá bán trị của bất động sản (loan-to-value ratio) (United Nations, 2019).

Trên Việt Nam, vào nhiều năm qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cũng lãnh đạo những NHTM nâng lên unique tín dụng, trong số đó trấn áp ngặt nghèo tín dụng vào những nghành tiềm ẩn ủi ro như bất động sản. Rõ ràng và cụ thể, NHNN xuất hiện những quy định nhằm trấn áp ngặt nghèo tín dụng vào những nghành trên như: (1) Giới hạn cho vay vốn; (2) Trọng số rủi ro không may; và (3) An toàn và đáng tin cậy hoạt động. Ngoài ra, NHNN cũng yêu cầu những NHTM phát hành những quy định nội bộ về cấp cho tín dụng, vận hành vay khái niệm những nghành tiềm ẩn rủi ro không may. Rất có thể thấy, NHNN không quy định về tỷ trọng cho vay vốn trên giá bán trị khoản vay như những NHTƯ khác trên toàn cầu. Trong số quy định tương quan cấp cho tín dụng, chỉ mất quy định về trọng số rủi ro không may xuất hiện tác động một cơ hội gián tiếp đến hoạt động cho vay vốn kinh doanh thương mại bất động sản của NHTM.

Một số trong những ngân hàng ngoài chỉ định cho vay vốn xuất hiện Xu thế tăng thêm tín dụng bất động sản và xây dựng dựng (vượt trên cả mức trung bình của ngành) vào tiến độ từ 2011-2020. Những ngân hàng nó lại xuất hiện tỷ trọng dự trữ rủi ro không may trên tổng dư nợ, và tỷ trọng vốn công ty sở hữu trên tổng tài sản thấp rộng so với trung bình của toàn ngành…

Nói theo cách khác trọng số rủi ro không may xuất hiện liên hệ mật thiết với đáng tin cậy hoạt động vào ngân hàng. Tài sản xuất hiện rủi ro không may là một vào những chỉ tiêu sở dĩ tính toán tỷ trọng đáng tin cậy vốn (CAR) của những ngân hàng. Với việc áp dụng những thông số rủi ro không may mới này theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, tỷ trọng đáng tin cậy vốn của những ngân hàng tiếp tục hạ xuống và rất có thể ảnh hưởng đến tài năng tăng trưởng tín dụng vào tương lai do đấy là một trong số tiêu chuẩn sở dĩ NHNN xét cấp cho chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm đến những tổ chức triển khai tín dụng. Lúc bấy giờ, phần rộng lớn những khoản cho vay vốn trung và dài hạn tập trung chuyên sâu vào nghành bất động sản. Về nguyên tắc, quy định về trọng số rủi ro không may được kỳ vọng rất có thể trợ giúp trấn áp được rủi ro không may thanh toán nhằm bảo đảm an toàn đáng tin cậy mạng lưới hệ thống trước những thay cho đổi điều kiện kèm theo tài chính vĩ mô, góp thêm phần ổn định hoạt động ngân hàng bằng phương pháp giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay vốn góp vốn đầu tư kinh doanh thương mại bất động sản (vốn đã tiếp tục tăng trưởng khá mạnh vào trong thời gian qua).

Theo NHNN, việc kiểm soát và điều chỉnh trọng số rủi ro không may xuất phát từ việc thực thi công ty trương của Cơ quan chính phủ về hoàn thiện những cơ chế, chính sách, pháp lý tương quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm an toàn sự tăng trưởng hiệu suất cao, vững chắc và kiên cố của thị trường bất động sản, đáng tin cậy hoạt động của mạng lưới hệ thống ngân hàng yêu cầu trên Tờ trình 175/TTr-BXD ngày 8-10-2018 của Sở Xây dựng dựng về “kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản”.

Nếu như chỉ xét khía cạnh cho vay vốn kinh doanh thương mại bất động sản, tỷ trọng cho vay vốn kinh doanh thương mại bất động sản trên tổng dư nợ tăng theo thời hạn, tuy nhiên xuất hiện Xu thế giảm nhẹ trong time 2015-2018 trước lúc tăng trở lại. Điều này rất có thể do sự tăng thêm của nhu yếu tín dụng “thực” đến bất động sản trước đó khi người vay thâu tóm thời khắc thị trường bất động sản trải qua tiến độ “trầm lắng”, “đóng băng” giảm giá bán suốt vào tiến độ ở thời điểm cuối năm 2008 đến tới cuối 2013.

Vì sự phân loại không rõ ràng về tín dụng bất động sản vào báo cáo giải trình tài chính công bố của những NHTM Việt Nam, nên tổng tín dụng kinh doanh thương mại bất động sản và cho vay vốn xây dựng dựng tương quan bất động sản được sử dụng sở dĩ đánh giá và thẩm định tình trạng tín dụng bất động sản từ mạng lưới hệ thống ngân hàng. Khi thông số rủi ro không may đến những khoản vay tương quan bất động sản tăng thêm 250% trong time 2010-2015, tỷ trọng cho vay vốn tương quan đến bất động sản trên tổng dư nợ hạ xuống vào thời hạn này và đồng thời dự trữ rủi ro không may cho vay vốn cũng giảm theo. Còn khi thông số rủi ro không may được kiểm soát và điều chỉnh hạ xuống theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN, tỷ trọng cho vay vốn tương quan đến bất động sản trên tổng dư nợ tăng thêm đáng kể, tuy vậy việc trích lập dự trữ rủi ro không may cho vay vốn không tăng thêm mà xuất hiện Xu thế giảm.

Điều này đã cho thấy, việc thay cho đổi thông số rủi ro không may tín dụng bất động sản dường như không tồn tại tác động gì đáng kể vào việc trích lập dự trữ rủi ro không may sinh sống những NHTM. Thêm vào đó, tỷ trọng vốn sở hữu trên tổng tài sản xuất hiện Xu thế giảm theo thời hạn trong những khi tỷ trọng này so với những NHTM khác sinh sống những nước vào khu vực vực còn thấp. Điều này rất có thể phản ánh mức độ rủi ro không may sinh sống những NHTM ngày càng trở nên tăng. Chính vì vậy, việc giám sát trích lập dự trữ rủi ro không may là cấp bách, quan trọng đặc biệt tương quan đến bất động sản. Thêm vào đó, vốn hóa sinh sống những NHTM cũng rất cần được nâng cao sở dĩ tăng sức chịu đựng của ngân hàng.

Sở dĩ làm rõ rộng, phần tiếp theo tiếp tục phân tích sự không giống nhau giữa hai nhóm ngân hàng được chỉ định và không được chỉ định cho vay vốn theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN.

Hình 3-6 phân tích và lý giải rõ ràng và cụ thể đến những nhận định trên. Tuy vậy, những ngân hàng này vào nhóm ngân hàng được chỉ định cho vay vốn theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN, tuy vậy nhìn công cộng những ngân hàng này còn có Xu thế giảm tỷ trọng cho vay vốn kinh doanh thương mại bất động sản và xây dựng dựng tương quan bất động sản theo như kỳ vọng, chỉ tăng vào tiến độ ngắn từ 2014-2016 (thời hạn ra mắt event cho vay vốn 30.000 tỷ đồng). Từ đó, việc trích lập dự trữ rủi ro không may sinh sống nhóm những ngân hàng này cùng xuất hiện đà giảm theo thời hạn.

Trong lúc đó, một vài ngân hàng ngoài chỉ định cho vay vốn lại xuất hiện Xu thế tăng thêm tín dụng bất động sản và xây dựng dựng (vượt trên cả mức trung bình của ngành) vào tiến độ từ 2011-2020. Tuy vậy, những ngân hàng nó lại xuất hiện tỷ trọng dự trữ rủi ro không may trên tổng dư nợ, và tỷ trọng vốn công ty sở hữu trên tổng tài sản thấp rộng so với trung bình của toàn ngành, như STB, TCB, VPB, SHB, LPB, MB, MSB. Điều này, một lần nữa phản ánh mức độ rủi ro không may mà những NHTM đang được đương đầu ngày càng trở nên tăng.