Bất động sản đi xuống: Ngân hàng lo “vượt bão” nợ xấu

Ngân hàng đang cho vay BĐS ra sao?

Cho vay vốn kinh doanh bất động sản được đưa ra trong báo cáo tài chính của rất nhiều ngân hàng hầu hết là nhiều khoản cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển dự án.

Phần lớn nhiều khoản cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà không được hạch toán vào nhóm này – mà được ghi nhận ở khoản cho vay cá nhân (cho vay tiêu dùng bất động sản). Do vậy, nếu như thống kê đầy đủ, cần tính cả hai nhóm vay này.

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho biết thêm có tới gần 69% tín dụng mảng bất động sản là cho vay tiêu dùng bất động sản. 5 nhà băng có tỷ trọng cho vay BĐS tốt nhất tính tới thời điểm 31/12/2022 gồm: Techcombank; VPBank, SHB, MBBank, TPBank. Rõ ràng, Techcombank là ngân hàng có dư nợ giải ngân cho vay bất động sản tốt nhất, gần 109 nghìn tỷ VNĐ, tăng 13,5% so với đầu năm.

Đây đồng thời là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng cho vay khách hàng cao nhất, hơn 26%. Đứng kế sau là VPBank với dư nợ giải ngân cho vay bất động sản đạt 67,6 nghìn tỷ VNĐ. Ngoài ra, dư nợ giải ngân cho vay cá thể để sở hữ nhà tại, nhận quyền sử dụng khu đất sở dĩ xây nhà ở sinh sống là 82.922 tỷ VNĐ. Như vậy, tổng dư nợ 2 hoạt động này là 150.515 tỷ VNĐ, chiếm 34,3% tổng dư nợ ngân hàng.

Còn trên SHB, dư nợ cho vay bất động sản là 31.493 tỷ VNĐ, tăng rộng 7.000 tỷ VNĐ so với cùng thời điểm năm 2021 và chiếm 6,75% tổng dư nợ cho vay tại đây. Tại TPBank, chỉ tiêu này tới năm 2022 là 10.165 tỷ VNĐ. Ngoài ra, dư nợ cho vay hoạt động xây dựng là 10.423 tỷ VNĐ. Tổng 2 chỉ tiêu này là 20.588 tỷ VNĐ, chiếm 12,7% tổng dư nợ.

MBBank cũng có dư nợ cho vay xấp xỉ 21,4 nghìn tỷ VNĐ, tăng 69% so với đầu năm 2022. Nhưng cho vay bất động sản chỉ chiếm khoảng 4,8% dư nợ cho vay khách hàng của nhà băng này.

Với những nhà băng khác thuộc Top 10 niêm yết, cũng sẽ có những con số vay ấn tượng. Ngày 8/2, tại Hội nghị NHNH, Tổng giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV Lê Ngọc Lâm cho hay, tới hết năm 2022, dư nợ giải ngân cho vay bất động sản trên Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV là 275.000 tỷ VNĐ, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng.

Còn tại Vietcombank, Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng nói rằng, hiện tại dư nợ giải ngân cho vay bất động sản đối với cá nhân tầm 90% tổng tín dụng cho bất động sản. 10% còn lại là giải ngân cho vay doanh nghiệp bất động sản, trong đó tập trung nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất.

Nguy cơ phình nợ xấu

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản giữa tuần trước, nhiều doanh nghiệp cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ, nợ xấu gia tăng, nếu như không được ngành ngân hàng cơ cấu nợ, giãn nợ.

Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho hay dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì kỹ năng nhảy nhóm nợ rất dễ xẩy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ.

Đây cũng là kiến nghị của Novaland. Thậm chí là, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu tổ chức nợ lên tới 36 tháng bởi biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Một thập kỷ qua, tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống ngân hàng đã hạ nhiệt quanh ngưỡng 14%/năm giai đoạn 2012-2021, thay vì mức 30%/năm giai đoạn 2001-2010 ( tất nhiên quy mô cho vay nền kinh tế đã lớn hơn thật nhiều).

Không chỉ kiểm soát tín dụng chung toàn nền kinh tế ở tại mức tăng hợp lý hơn, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng luôn kiểm soát tín dụng bất động sản (BĐS) để tránh xa kịch bản vỡ bong bóng…

Tuy vậy, bước sang năm 2021, do mặt bằng lãi suất thấp nên một lượng tiền nhàn rỗi lớn đổ vào bất động sản. Đi kèm, tăng trưởng tín dụng cho riêng mảng BĐS cũng đột ngột tăng trở lại xu hướng cao.

Rõ ràng hơn, theo số liệu của NHNN, tới cuối năm 2022, dư nợ cho vay nghành nghề BĐS đạt hơn 2,58 triệu tỷ VNĐ, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 (cao hơn mức tăng 14,5% tín dụng chung toàn ngành ngân hàng). Đó là một trong những nghành nghề tăng trưởng tốt nhất và chiếm tỷ trọng rộng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tốt nhất vào 5 năm qua.

Cú giảm cho vay trong nửa cuối năm 2022 do cạn room tín dụng và chủ trương kiềm chế lạm phát đồng thời sự đóng băng của thị trường trái phiếu … sẽ khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn xưa nay phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu trở tay không kịp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản liên tục “kêu cứu”.

Báo cáo cập nhật về ngành ngân hàng 2023 của CTCP Đầu tư và chứng khoán SSI dự báo tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng 0,26 % lên 1,71% tại những ngân hàng, với tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng lên 1,3% (từ tầm 1% vào giai đoạn 2020-2022) dưới tác động của lãi suất cho vay cao hơn.

Còn theo Đầu tư và chứng khoán Rồng Việt (VDSC), năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ bất động sản đi xuống đồng thời triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu, nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào quality tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua.

Nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự tăng thêm nợ xấu và ngân sách tín dụng trong vài quý tiếp theo do rủi ro không may từ vĩ mô thế giới ảnh hưởng tác động xấu đến triển vọng ngành xuất nhập khẩu và triển vọng tăng trưởng tài chính Việt Nam và chu kỳ luân hồi đi xuống của ngành bất động sản và những rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp.

Với tỷ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bất động sản không những ảnh hưởng tác động tăng trưởng tín dụng mà còn phải là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.