Bơm thêm tiền cho bất động sản như bơm quả bóng đã căng?

Bơm thêm tiền cho bất động sản như bơm quả bóng đã căng?

Chuyên Viên ví rằng việc mở room tín dụng thanh toán cho ngành bất động sản như bơm một quả bóng đã căng. Chính nhiều doanh nghiệp bất động sản không tự tin vào kĩ năng bán sản phẩm của tớ thì làm thế nào thuyết phục được ngân hàng nhà nước cho vay?

Thị trường bất động sản (BĐS) toàn quốc năm 2022 và đầu năm mới 2023 tiếp tục khó khăn vất vả. Ngành tài chính này từng năm đóng góp góp rộng 10% GDP và tương quan tới rộng 40 ngành trọng điểm khác.

Trên Hội nghị tín dụng thanh toán BĐS vừa mới được Ngân hàng nhà nước Nhà nước (NHNN) tổ chức triển khai vừa qua, thay mặt đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS đã kiến nghị nhiều giải pháp sở dĩ thông nòng thị trường như nới hạn mức tín dụng thanh toán, tái cấu trúc nợ, giãn nợ, giảm tỷ trọng tài sản đáp ứng khái niệm nhiều Dự Án BĐS rất đầy đủ pháp lý…

Nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn đang được ngóng chờ một giải pháp rõ ràng trên Hội nghị trực tuyến toàn quốc xúc tiến thị trường BĐS tăng trưởng trong mát, vững chắc và kiên cố do Thủ tướng Chính phủ nước nhà Phạm Minh Chính nhà trì dự kiến tổ chức triển khai vào trong ngày 17/2.

TS Trần Nguyên Đán.

Tương quan tới yếu tố này, phóng viên báo chí đã xuất hiện cuộc trao đổi với TS Trần Nguyên Đán (Giảng viên Trường ĐH Tài chính TP.HCM).

Bơm vốn cho người sử dụng là trọng điểm nhất

– Nhiều doanh nghiệp BĐS than không dễ tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng nhà nước. Theo ông, đâu là giải pháp căn nguyên cho thị trường BĐS thời điểm này?

TS. Trần Nguyên Đán: Trước tiên tất cả chúng ta phải tìm hiểu căn nguyên của việc thiếu vốn góp vốn đầu tư của thị trường BĐS là vì đâu? Vốn dĩ nhiều doanh nghiệp BĐS khi tổ chức nhiều Dự Án BĐS thì phải đủ kĩ năng trung tâm tài chính sở dĩ xúc tiến Dự Án BĐS, nhưng suốt một thời hạn dài vừa qua, hầu hết đều tổ chức theo phương thức “tay không bắt giặc”.

Rõ ràng và cụ thể rộng, thay cho vì dành riêng một nguồn lực có sẵn trung tâm tài chính rộng lớn sở dĩ xúc tiến cho tốt một Dự Án BĐS từ trên đầu tới cuối thì hầu hết họ đều tập trung chuyên sâu vào việc đi gom vùng đất và chạy nhiều chủng loại ngân sách hợp thức hóa.

Lúc tới quy trình xây dựng dựng, năng lượng xúc tiến Dự Án BĐS trọn vẹn trông đợi vào kĩ năng vay nợ. Nếu như tất cả chúng ta phân tích cấu trúc vốn của rất nhiều doanh nghiệp BĐS thì tiếp tục thấy tỷ trọng nợ trên vốn là rất cao.

Thời hạn qua, nhiều yêu cầu của doanh nghiệp BĐS chỉ là cần thêm vốn sở dĩ tiếp tục xây dựng dựng, từ đó hoàn toàn có thể thu thêm tiền từ người sử dụng đóng góp theo quy trình.

Nhưng yếu tố mấu chốt sinh sống đó là thị trường hiện giờ đang bị tắc thanh toán. Trong cả những nhà góp vốn đầu tư cũng không tiếp cận được những khoản vay và khi đó họ không tồn tại sức tiêu thụ. Vì vậy, nếu như tiếp tục giải ngân cho vay cho nhiều doanh nghiệp BĐS mà thị trường vẫn ngừng hoạt động thì lúc bấy giờ xác suất vỡ nợ của rất nhiều doanh nghiệp này còn to hơn.

Chính vì thế, dòng vốn vay cho người sử dụng BĐS là trọng điểm nhất thời điểm này.

– Chính phủ nước nhà đã xuất hiện những lãnh đạo về tín dụng thanh toán BĐS trên hội nghị ngành ngân hàng nhà nước đầu năm mới 2023, Ngân hàng nhà nước Nhà nước cũng đã họp với những ngân hàng nhà nước và doanh nghiệp BĐS. Theo quan sát của ông, đâu là những yếu tố được điểm trúng?

Thực ra không phải là NHNN không thích mở room tín dụng thanh toán cho ngành BĐS mà người ta sợ đó là một quả bóng đã bơm căng, ngay bây giờ bơm tiếp sợ lại vỡ.

Mấu chốt của việc cho vay tiếp nằm ở vị trí kĩ năng đáng tin cậy vốn. Lúc này, chính nhiều doanh nghiệp BĐS còn không tự tin vào kĩ năng bán sản phẩm của tớ thì làm thế nào thuyết phục được ngân hàng nhà nước cho vay.

Tôi nghĩ về rằng, chính nhiều nhà vận hành đang dần rất là đau đầu sở dĩ tìm phía gỡ cho thị trường. Theo tôi, nên làm cho nhiều doanh nghiệp xuất hiện tình hình “tài chính tốt” vay.

Thế nào là trung tâm tài chính tốt? Tức là doanh nghiệp BĐS xuất hiện thông số nợ trên vốn phải tại mức thấp (dưới 1); tiếp theo là xuất hiện phương án kinh doanh thương mại rõ ràng và tài giỏi sản thế chấp ngân hàng ít nhất gấp rất nhiều lần số tiền cần vay.

Một vấn đề cần lưu ý về việc nhiều ngân hàng nhà nước thương mại đang được dè dặt giải ngân cho vay cho nhiều doanh nghiệp BĐS xuất hiện một nguyên nhân tương quan tới giá bán trị tài sản thế chấp ngân hàng. Khi thị trường đang được ngừng hoạt động và nhiều doanh nghiệp mở màn giảm giá bán, cắt lỗ thì những ngân hàng nhà nước thương mại đang dần tổ chức thẩm định và đánh giá lại giá bán trị tài sản thế chấp ngân hàng. Sự sụt giảm vào giá bán trị tài sản thế chấp ngân hàng được thẩm định và đánh giá lại tiếp tục làm giảm hạn mức tín dụng thanh toán dành riêng cho nhiều doanh nghiệp BĐS.

“Không giải cứu BĐS mà cần giải cứu người không thể mua nhà vì giá cao”

-Theo ông, giải pháp chia nhỏ diện tích quy hoạnh căn hộ cao cấp và tập trung chuyên sâu tăng trưởng nhà giá bán rẻ liệu có phải là tuyến đường sáng thời điểm này?

Quan sát thời kỳ tăng trưởng của thị trường BĐS vào 10 năm qua, tôi nhận thấy nhiều doanh nghiệp BĐS không hề tìm cơ hội tăng trưởng nhiều Dự Án BĐS nhà giá bán rẻ mà đa số chỉ hướng tới phân khúc thị trường nhà tại đẳng cấp.

Trong thực tiễn là vào việc tăng trưởng Dự Án BĐS thì vị trí của Dự Án BĐS là rất trọng điểm, quyết định hành động sự thành công xuất sắc của Dự Án BĐS. Tuy vậy, những lô khu đất đẹp nằm ở vị trí nhiều vị trí tốt thì những khoản ngân sách chính thức và thậm chí là là ngân sách ‘ngầm’ rất rộng. Nếu như xúc tiến Dự Án BĐS nhà giá bán rẻ thì khẳng định chắc chắn lỗ.

Tăng trưởng nhà giá bán rẻ là việc làm không dễ nhưng không phải không thể, trong số đó vai trò của Nhà nước là trọng điểm nhất.

Thêm vào đó, nhiều gói tín dụng thanh toán lãi suất vay thấp cho người tiêu dùng nhà lần đầu vào mô hình nhà giá bán rẻ là vô cùng trọng điểm và tất yếu là phải do Nhà nước vận hành.

Sau cuối là hành vi ở trong nhà góp vốn đầu tư. Khẳng định sẽ có được những người dân tìm cơ hội luồn lách sở dĩ trục lợi từ chủ trương tăng trưởng nhà giá bán rẻ. Vì thế, sở dĩ chủ trương này thực sự hiệu quả thì phải mạnh dạn truy tố toàn bộ những ai xuất hiện hành vi đầu tư mạnh nhà giá bán rẻ sở dĩ nâng giá bán, tạo nên sốt ảo…

– Hiện tại nhiều ngân hàng nhà nước đang được cho vay BĐS quá cao, nhất là vào hoàn cảnh thị trường là của những “ông lớn”, tăng trưởng nhà tại đẳng cấp, góp thêm phần làm lệch sóng cung – cầu, cảnh báo nhắc nhở cho vay doanh nghiệp sân sau. Quan điểm của ông về ý kiến này như thế nào? Đâu là giải pháp tháo gỡ?

Việc tỷ trọng cho vay BĐS trên 21% là không thực sự cao nếu như thị trường tăng trưởng trong mát. Vấn đề cần nói sinh sống đó là tỷ trọng đầu tư mạnh của thị trường quá cao khiến cho cho tổng dư nợ tín dụng thanh toán vào BĐS quá rủi ro không may. Chính vì thế, số lượng 21% là thực sự đáng quan ngại.

Vấn đề cần làm không phải là giảm tỷ trọng cho vay BĐS mà là một tái cấu trúc lại nhiều khoản vay. Trong số đó ưu tiên cho vay khái niệm người tiêu dùng nhà lần đầu là những người dân tiêu sử dụng thực, tăng lãi suất vay khái niệm những người dân đầu tư mạnh nhà tại; xúc tiến cho vay khái niệm những doanh nghiệp BĐS xuất hiện năng lượng trung tâm tài chính và kĩ năng xúc tiến Dự Án BĐS tốt. Vô cùng không cho vay khái niệm nhiều Dự Án BĐS pháp lý không rõ ràng.

Còn khái niệm việc cho vay những Dự Án BĐS sân sau mà không đủ chuẩn thì tôi cho rằng những trường hợp này cần truy tố vì họ đã không xúc tiến đúng vai trò của tớ vào việc cấp cho tín dụng thanh toán cho những Dự Án BĐS tốt, rủi ro không may thấp. Đây hoàn toàn có thể xem như một mô hình tham ô.

– Xuất hiện ý kiến cho rằng nên phải “giải cứu” BĐS vì nghành nghề này tác động trực tiếp tới nhiều ngành tài chính khác. Quan điểm của ông như thế nào?

Ngành BĐS không chỉ là tăng trưởng một mình mà vào một bức tranh tổng thể với cả ngành xây dựng dựng và ngành vật tư. Vì thế, khi thị trường BĐS ngừng hoạt động thì những ngành kia cũng tê liệt.

Tuy vậy, tất cả chúng ta tránh việc sử dụng cụm từ “giải cứu” vì như vậy tiếp tục tạo nên tính nhà quan cho nhiều doanh nghiệp BĐS là cứ làm đại, hễ gặp khó khăn vất vả thì sẽ tiến hành giải cứu. Khi thị trường bị ngừng hoạt động là lúc để xem lại cơ hội vận hành và tăng trưởng thị trường thời hạn qua xuất hiện đúng hay là không?

Đối tượng người sử dụng thực sự rất cần phải giải cứu lúc này là những người dân dân xuất hiện thu nhập trung bình không thể tiếp cận được bất kỳ ngôi nhà sinh sống nào để sở hữu một cơ nghiệp. Tất cả chúng ta cần mạnh dạn vô hiệu hóa nhiều doanh nghiệp yếu kém và nhiều nhà đầu tư mạnh lũng đoạn thị trường sở dĩ từ đó tạo ra một thị trường BĐS trong mát, trong số đó hướng tới người dân có sức mua nhà tại thực.