”Bơm tiền tiếp vào BĐS thì chỉ có tràn ra ngoài thôi!”

Vào nghành nghề dịch vụ BĐS, theo ông, nhiều chỉ số như tín dụng thanh toán nhà đất (21,2%), nợ xấu (1,81%) lúc bấy giờ có gì đáng chú ý quan tâm?

Năm 2022, tín dụng thanh toán vào nghành nghề dịch vụ BĐS đang được chiếm tỷ trọng tương đối cao vào tổng tín dụng thanh toán của toàn nền kinh tế thị trường quốc dân. Tất cả năm, tín dụng thanh toán BĐS thường tầm 20% và năm 2022 tăng thêm 21,2%. Đồng thời đó, vận tốc tăng trưởng tín dụng thanh toán của nghành nghề dịch vụ BĐS đang được cao hơn nữa vận tốc tăng trưởng tín dụng thanh toán trung bình của toàn nền kinh tế thị trường (13,5% – 13,7%). Như vậy, tín dụng thanh toán vào nghành nghề dịch vụ BĐS tăng trưởng tương đối mạnh.

Điều này phản ánh vốn vào nghành nghề dịch vụ BĐS đang được mạnh rộng thông thường so với những năm vừa qua, hiện nay tượng này không thực sự lo ngại.

Số lượng 1,81% cũng đã cho thấy nợ xấu năm 2022 đang được tăng thêm so với mức 1,5-1,6% của năm 2021. Thưc tế, mức 1,81% có thể tạm đồng ý được khái niệm nghành nghề dịch vụ ngân hàng nhà nước.

Hơn thế nữa, giá chỉ của thị trường nhà đất ngay lúc này đang được quá cao. Lúc này, giá chỉ trung bình của BĐS trên Việt Nam đang được cao gấp 20 lần so với thu nhập trung bình của người lao động một năm. Trong những khi sinh sống nhiều nước tăng trưởng chỉ gấp từ 6-7 lần so với thu nhập trung bình của người lao động.

Ngân hàng nhà nước Nhà nước nói rằng không từng tuyên bố siết tín dụng thanh toán nhà đất mà chỉ siết chặt với những phân khúc thị phần có tỷ trọng đầu tư mạnh rộng lớn. Vậy vì sao nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn than không dễ với tín dụng thanh toán ngân hàng nhà nước?

Tín dụng thanh toán BĐS chỉ là một mảng nhỏ vào nguồn vốn của nghành nghề dịch vụ BĐS. Trên trong thực tế, NHNN không có văn phiên bản nào chỉ đạo phải thắt chặt tín dụng thanh toán BĐS, chỉ nhắc nhở nên phải thận trọng tín dụng thanh toán BĐS.

Ví dụ, trước đó, doanh nghiệp BĐS có tài sản thế chấp ngân hàng 100 sẽ tiến hành vay 70 tuy nhiên với việc nâng rủi ro đáng tiếc tín dụng thanh toán của nghành nghề dịch vụ BĐS, nhiều doanh nghiệp hiện nay chỉ còn vay được 50-60. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp BĐS kêu không dễ vào việc vay vốn ngân hàng.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp BĐS đang được phụ thuộc rất rộng lớn vào nguồn vốn mặt ngoài, phụ thuộc ít vào nguồn vốn nhà sở hữu. Chưa tính, có doanh nghiệp hàng loạt triển khai 5-10 Dự Án BĐS, thậm chí còn, triển khai tới 50 Dự Án BĐS một lúc. Trước đó, nguồn vốn dễ dàng và đơn giản thì không sao nhưng ngay lúc này khi nguồn vốn trở thành khó khăn vất vả, rất không dễ vay.

Ngoài ra, kể từ thời điểm năm 2020, nhiều nhà góp vốn đầu tư cắt lãi trên thị trường kinh doanh thị trường chứng khoán chuyển sang góp vốn đầu tư vào nhà đất. Điều này tạo nên ra một nguồn vốn rộng lớn vào nhà đất rất, trong lúc cung vẫn như vậy mà cầu tăng mạnh rộng, làm mang lại giá chỉ BĐS tăng. Không dừng sinh sống đó, những nhà góp vốn đầu tư nó lại cắt lãi sinh sống thị trường BĐS trở về góp vốn đầu tư kinh doanh thị trường chứng khoán, tạo nên ra nhiều làn sóng sinh sống cả hai thị trường. Hệ quả, chỉ số VN-INDEX tăng từ mức 900 tới 1640 vào cuối 2021 và giá chỉ nhà đất cũng tăng mạnh, tầm 40-60%.

Khi VN-INDEX tăng đột biến, đồng nghĩa tương quan với việc vốn hóa của doanh nghiệp BĐS cũng tăng đột biến. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp BĐS yên tâm mang tài sản đi cầm đồ sở dĩ có thể vay được nhiều hơn thế nữa. Tuy vậy, khi VN-INDEX hạ xuống còn 900, vốn hóa của doanh nghiệp BĐS cũng giảm xuống, chỉ vay được ít.

Đồng thời đó, nhiều doanh nghiệp BĐS muốn kêu gọi được nhiều vốn bằng phát hành trái phiếu cũng trở thành khó khăn vất vả rộng khi thị trường trung tâm tài chính rơi vào tình trạng trầm lắng do Chính phủ nước nhà kiểm soát và chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Mấy tháng đầu năm mới còn phát hành được, giảm sút tầm độ 27 % so với cùng thời điểm năm vừa qua, nhưng mà tới mấy tháng trong thời điểm cuối năm khi mà Nghị định 65 ra gần như là không doanh nghiệp nào phát hành.

Khi nguồn kêu gọi đầu tư từ trái phiếu trở thành khó khăn vất vả, doanh nghiệp chỉ còn cơ hội đi vay ngân hàng nhà nước. Thế mà, vay ngân hàng nhà nước ngay lúc này tỷ trọng rủi ro đáng tiếc cao, mức độ đáp ứng tài sản cũng thấp rộng vì giá chỉ thấp nên ở đầu cuối vay được thấp hơn, nên phải kêu không dễ.

Vào hoàn cảnh hiện nay trên, có nên thả lỏng chủ trương về room tín dụng thanh toán sở dĩ gỡ không dễ mang lại thị trường nhà đất hay là không?

Về mặt nguyên tắc, NHNN có room tăng trưởng tín dụng thanh toán và được phân chia thích hợp với tài năng quản trị và tài năng rủi ro đáng tiếc mang lại từng ngân hàng nhà nước thương mại. Vì vậy, không có chuyện thả lỏng room tín dụng thanh toán mang lại một nghành nghề dịch vụ nào do tại room tín dụng thanh toán này là cộng đồng mang lại toàn bộ tổng thể nhiều nghành nghề dịch vụ của một ngân hàng nhà nước thương mại.

Vậy nên, nhiều doanh nghiệp BĐS mong ước nới room tín dụng thanh toán mang lại nhà đất là vô cùng vô lý. Vấn đề cần làm ngay lúc này là tái cấu trúc vào Marketing Thương mại. Nghành nhà tại xã hội, nhà giá chỉ rẻ có yêu cầu tới rộng 75% đang được cực kỳ yếu, trong lúc cộng đồng cư chất lượng cao, nhà đất du ngoạn nghỉ ngơi lại có thật nhiều nhưng mức độ tiêu thụ chỉ 10-40%.

Nếu như ngay lúc này buộc nhiều ngân hàng nhà nước thương mại nới room tín dụng thanh toán sở dĩ mang lại BĐS vay, nếu như nhiều doanh nghiệp BĐS vỡ nợ, không trả được nợ thì ai trả nợ, ai đứng ra phụ trách. Vì vậy, phải tuân theo thị trường chứ đừng đề xuất kiến nghị những thứ phi thị trường.

Có Chuyên Viên mang lại rằng: “Đừng bắt nền kinh tế làm ‘con tin’ để kêu gọi giải cứu bất động sản”. Ông suy nghĩ sao về điều này?

Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ có vay nợ, phải trả nợ, đó là hợp đồng dân sự giữa doanh nghiệp với ngân hàng nhà nước và có khẳng định về vay nợ, trả nợ, thời hạn trả nợ… Còn nếu như như không trả được nợ tiếp tục trở thành xấu.

Thậm chí còn, nếu như như doanh nghiệp không trả được nợ, ngân hàng nhà nước tiếp tục phải siết nợ, bán nhiều tài tài đáp ứng sở dĩ tịch thu nợ vay và lãi vay. Tóm lại, phiên bản thân doanh nghiệp phải đáp ứng trách nhiệm trả nợ của tớ.

Nếu như doanh nghiệp muốn giữ uy tín, muốn tồn trên và muốn tăng trưởng phải lo trả nợ mang lại ngân hàng nhà nước đúng hạn. Từ đó, hiện nay tượng nhảy nhóm nợ không xảy ra và không có nợ xấu thì doanh nghiệp mới có thể tiếp tục được vay nợ. Và vào trường hợp phát hành trái phiếu, nhiều doanh nghiệp BĐS phải xúc tiến đúng trách nhiệm với những trái nhà sở dĩ đáp ứng uy tín.

Khi doanh nghiệp vẫn sắp xếp được nguồn vốn trả nợ mang lại ngân hàng nhà nước, trả nợ mang lại nhiều trái nhà trong lúc gặp khó khăn vất vả là tốt, giữ được uy tín. Nếu như không làm được điều này, doanh nghiệp BĐS phải xem xét lại.

Khi từng doanh nghiệp triển khai 5-10 Dự Án BĐS, hoặc 50 Dự Án BĐS, không lôi kéo được vốn sở dĩ hoàn thiện thì không ổn. Vậy nên phải xem Dự Án BĐS nào đang được hoàn thành xong 80-90%, tập trung chuyên sâu tiền vào đó sở dĩ xây dựng dựng rồi có thành phầm bán ra thị trường.

Với những Dự Án BĐS không khởi công hoặc là khởi công rồi nhưng thấy hiệu suất cao không tốt thì nên đem bán hoặc là liên kết kinh doanh, link với doanh nghiệp vào và ngoài nước sở dĩ có vốn tiếp tục góp vốn đầu tư xây dựng dựng, tập trung chuyên sâu vào những Dự Án BĐS trọng điểm.

Như vậy, không có mẩu truyện giải cứu mà thị trường BĐS phải tự tái cấu trúc sở dĩ cứu lấy mình.

Vào hoàn cảnh lúc bấy giờ, theo ông cần làm gì sở dĩ giải quyết và xử lý khó khăn vất vả mang lại thị trường nhà đất?

Vấn đề cần thấy rõ ràng nhất lúc bấy giờ đó cần tái cấu trúc thị trường BĐS. Nhiều doanh nghiệp BĐS phải tính toán đúng mới có thể vượt qua được tiến trình khó khăn vất vả này sở dĩ tồn trên và tăng trưởng. Đó cũng là tiến trình thanh thanh lọc thị trường BĐS sở dĩ có thể tăng trưởng tích cực rộng.

Trong thực tế, thị trường BĐS đang được có những sạn bong bóng nên phải làm sạch. Sở dĩ giải quyết và xử lý những yếu tố vào thị trường BĐS, cần tái cấu trúc lại thị trường sở dĩ tăng trưởng bền vững và kiên cố, không chỉ tránh việc đổ vỡ một cơ hội thống nhất, mà còn phải ngăn khiến hại, không chỉ mang lại thị trường BĐS mà mang lại cả mạng lưới hệ thống trung tâm tài chính tiền tệ và nền kinh tế thị trường.

Ngay bây giờ cứ bảo bơm tiếp đi, bơm tiền tiếp vào BĐS thì chỉ có tràn ra ngoài thôi!

Lúc này, Thủ tướng Chính phủ nước nhà cũng thấy yếu tố nên phải tái cấu trúc thị trường BĐS, đặc biệt quan trọng tăng trưởng thị trường nhà tại giá chỉ rẻ. Nhiều Dự Án BĐS nhà tại xã hội, nhà giá chỉ rẻ cần phải tạo nên toàn bộ điều kiện kèm theo tiện nghi về khu đất đai, hạ tầng pháp lý, giải phóng mặt phẳng sở dĩ có thể khởi công và đem lại hiệu suất cao ngay vào thời hạn tới.

Cảm ơn ông!