Chủ đầu tư ‘ngại’ tung hàng mới, giá nhà khó giảm trong năm 2023

Báo cáo của DKRA Việt Nam chỉ ra vào năm 2023, nguồn cung nhà ở trên TP.HCM và những tỉnh phía Nam dự kiến giảm mạnh, bằng tầm 75% so với năm 2022, đa số tập trung trên TP.HCM và Tỉnh Bình Dương.

Giá nhà khó giảm vì hàng mới không “bung”

Kết quả thăm dò của Savills Việt Nam cũng đã cho chúng ta thấy, những kết quả tương tự khi dự báo nguồn cung nhà ở trên TP.HCM đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022. Phân khúc thị trường bình dân ở trung tâm khan hiếm càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại những khu vực vùng ven.

Tại Thành Phố Hà Nội, thị trường nhà ở năm 2023 được dự báo giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán năm 2022, dự kiến đạt 14.000 – 16.000 căn, số căn bán được cũng dự kiến duy trì ở mức tương tự năm vừa qua trong khi nguồn cung mới không phục hồi, theo CBRE Việt Nam.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam, cho hay sở dĩ những kết quả thăm dò đều mang đến đáp số chung về nguồn cung giảm là bởi những chủ đầu tư đang rất dè dặt vào việc tung hàng mới. Nhiều Dự Án BĐS dời lịch bán hàng sang năm 2023 nhưng tới nay vẫn “chờ”.

Điển hình như Nam Long lùi kế hoạch bán sản phẩm giai đoạn 2 của không ít dự án Izumi City và Paragon Đại Phước tại Đồng Nai. An Gia dời lịch mở bán tại dự án The Gio Riverside tại khu vực TP. Dĩ An, Tỉnh Bình Dương. Đất Xanh cũng lùi kế hoạch triển khai một số dự án sang năm 2023…

Chia sẻ với Chúng tôi, chủ đầu tư một dự án quy mô 450 nhà ở tại quận 6 (TP.HCM) cho biết, hầu hết những sản phẩm phân phối hiện tại đều là Dự Án BĐS cũ, tồn kho, những sản phẩm mới là rất hiếm.

“Trong cả quý IV/2022, dù tung ra hàng loạt ưu đãi, chiết khấu 25-40% khi thanh toán sớm, chúng tôi cũng chỉ bán được khoảng 30 căn. Tâm lý phòng thủ của khách hàng đang khiến việc mở bán các dự án đang hình thành ngày càng khó. Chủ đầu tư muốn “tiền tươi” thì người mua cũng muốn “thóc thật” (sản phẩm sẽ hoàn thành)”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Nhận định trên của vị đại diện doanh nghiệp cũng tương đồng với dự báo của CBRE khi dự kiến thị trường TP.HCM trong năm này chỉ có tầm 9.000 nhà ở mới từ 20 Dự Án BĐS.

Phần lớn nguồn cung cấp mới tới từ những giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đó, chỉ có 6 Dự Án BĐS mới được mở bán lần đầu. Điều đáng nói là phân khúc thị phần cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung.

Giá nhà khó giảm thêm

Việc chủ đầu tư dè dặt tung hàng mới, nguồn cung lao dốc sẽ làm mặt bằng giá chung cư/nhà ở được dự báo tiếp tục tăng, vượt quá tầm với của đa số người dân.

Những đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường nhà đất đang khô hạn. Tuy vậy, trong thực tế đã cho chúng ta thấy đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc thị phần trung và cao cấp, nên khả năng cho những người mua ở thực không nhiều nếu không muốn nói là rất ít.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định những nhà phát triển bất động sản lớn có Xu thế cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Tuy vậy, để có nhà giá vừa ví tiền, cần ít nhất 2 – 3 năm nữa.

Còn hiện tại, người mua nhà ở thực vẫn chỉ có thể phụ thuộc vào những chính sách ưu đãi, chiết khấu cao khi thanh toán sớm. Năm 2023, những chính sách tặng kèm nhiều khả năng sẽ tiếp tục được doanh nghiệp được áp dụng để “nịnh” khách hàng có tiền mặt, thông qua đó tác động tới mặt bằng bán sơ cấp (mở bán lần đầu).

Trong lúc đó, thanh toán nhà ở và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) dự báo sẽ tiếp tục đà giảm từ nửa năm 2022 và có thể kéo dài tới hết quý III/2023.

Nhiều người mua nhà ở thực đang kỳ vọng thị trường nhà thứ cấp sẽ xuống đáy khi những nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính phải bán tháo. Tuy vậy, theo chuyên gia, số lượng hàng “ngộp” không đáng là bao so với nhu cầu ở thực.

Các biến số về tín dụng thanh toán, lãi vay, trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt quan trọng là những vướng mắc về pháp lý sẽ làm cả người mua nhà và doanh nghiệp chờ xem những chính sách mới vào năm 2023 trước lúc quyết định, dẫn đến đà giảm tốc của thị trường nhà ở có thể kéo dài hơn nữa so với dự kiến.

Từ những diễn biến trong thực tế đã cho chúng ta thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào những đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Mặc kệ khó khăn của thị trường, giá nhà tiếp tục vẫn thuộc xu hướng tăng, chỉ là nhanh chóng hoặc chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.

Thay vào đó, để giải cơn khát nhà ở cho đa số người dân, theo chuyên gia, cần sự quyết liệt từ Cơ quan chính phủ với những chủ trương thông thoáng hơn nhằm “cởi trói” cho doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Nếu được “cởi trói” những yếu tố được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, những dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục tăng hấp lực với những doanh nghiệp lớn, thông qua đó tăng nguồn cung.