Chủ tịch HoREA: “Nhiều đơn vị tư vấn không dám tham gia định giá đất vì sợ rủi ro”

Rõ ràng, theo Chủ tịch HoREA, có vô số chưa ổn xẩy ra với những phương án định giá đất đang được được áp dụng lúc bấy giờ. Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường tự nhiên đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất thích hợp với giá đất thông dụng trên thị trường. Nhưng lúc bấy giờ, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất, do sợ “rủi ro”.

Thứ hai, bước thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên Môi trường tự nhiên trình Hội đồng thẩm định giá đất cung cấp tỉnh (do Chủ tịch Ủy Ban Nhân Dân cung cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Trung tâm tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, sở dĩ Ủy Ban Nhân Dân cung cấp tỉnh phát hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Dự Án BĐS.

Tuy vậy, theo HoREA, cơ hội làm này có thể khiến ra “rủi ro pháp lý” đến cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người tương quan, đồng thời mất nhiều thời hạn mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy vào tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

“Các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất “cùng được áp dụng 1 phương pháp định giá đất” (ví dụ “phương pháp thặng dư”) thì cho ra 2 kết quả tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khác nhau, với mức chênh lệch khoảng… 17%.

Còn nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng “được áp dụng 2 phương pháp định giá đất” thì cũng cho ra 2 kết quả tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%”, HoREA dẫn chứng.

Không dừng lại ở đó, tiến độ 2 bước định giá đất và thẩm định giá đất có thể dẫn tới tình trạng “quyền anh, quyền tôi”, do Sở Trung tâm tài chính là thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cung cấp tỉnh có thể “bác” kết quả “định giá đất” của Sở Tài nguyên Môi trường tự nhiên, phải tái hiện lại gần như là từ trên đầu.

“Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục định giá đất và thẩm định giá đất tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Ngoài ra, những phương pháp xác định giá đất lúc bấy giờ còn một số trong những chưa ổn khác, như: Tiền sử dụng đất lúc bấy giờ là “ẩn số” với cả cơ quan nhà nước, do không thể tiên lượng được thu nhập tiền sử dụng đất của những Dự Án BĐS trên địa phận vào từng thời kỳ. Với doanh nghiệp, đó cũng là “ẩn số”, do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của Dự Án BĐS sở dĩ tính toán hiệu suất cao đầu tư, và rất không dễ mời gọi nhà đầu tư thế giới.

Đặc trưng, tiền sử dụng đất lúc bấy giờ cũng là “gánh nặng” cho những người mua nhà, bởi ngân sách đền bù giải phóng mặt phẳng và “tiền sử dụng đất” thường chiếm tầm xấp xỉ 10% giá nhà công cộng cư, chiếm tầm 30% giá nhà và phố, và chiếm tầm xấp xỉ 50% giá nhà biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang.

Trước đó, Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM sẽ có Văn phiên bản số 477/Ủy Ban Nhân Dân-ĐT ngày 17/02/2022, kiến nghị “khẩn” Thủ tướng Chính phủ nước nhà đến phép HĐND thành phố trải qua thông số kiểm soát và điều chỉnh giá đất thích hợp với tình hình thực tiễn trên địa phận thành phố.

Theo HoREA, kiến nghị này rất có tính khả thi và thích hợp với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ “khung giá đất” và giao trách nhiệm, thẩm quyền đến cung cấp tỉnh phát hành “bảng giá đất”, theo nguyên tắc việc định giá đất thích hợp với giá đất thông dụng trên thị trường.

“Đề xuất này đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, vì không định tính như trước đây”, ông Ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Chưa tính, kiến nghị này trợ giúp đến thị trường BDS minh bạch rộng, trợ giúp đến cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá thể, hộ gia đình có thể “tiên lượng” được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết rõ ngân sách tiền sử dụng đất, không còn là một ẩn số.

Tuy vậy, theo HoREA, kiến nghị này vẫn có thể gặp vướng mắc vào triển khai, do không xây dựng dựng được hạ tầng tài liệu rộng lớn (Huge information) không thiếu, update theo thời hạn thực, nên bảng giá đất không tích lũy vấn đề thị trường không thiếu, đúng chuẩn và được xây dựng dựng theo vùng giá trị, tới từng thửa đất.

Tuy vậy vẫn còn đó có những chưa ổn, nhưng theo HoREA, kiến nghị này của Ủy Ban Nhân Dân TP.HCM là bước tiến rất tích cực, thích hợp với tiềm năng xây dựng dựng chính quyền trực thuộc điện tử và nỗ lực thực thi Đề án 06 về cung cấp mã số định danh cá thể, tích hợp những vấn đề vào hạ tầng tài liệu rộng lớn (Huge information), song song với lộ trình xây dựng dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không sử dụng tiền mặt vào giao dịch thanh toán BDS.