Thị Trường

Đã đến lúc bất động sản trở về giá trị thực?

Posted on 02/02/202317/03/2023 by Nguyễn Lâm

Hai năm trước, câu chuyện về giá trị thực của bất động sản được nhiều chuyên gia nhắc đến khi mà giá bất động sản tăng lên mức rất cao. Đến đến hiện tại, cảnh báo đó đang được dần trở thành hiện thực khi mà dòng tiền bị kiểm soát chặt, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đang được đứng trước muôn vàn khó khăn.

Bộ trưởng liên nghành Xây dựng dựng: Giá nhà không tương thích với năng lực chi trả của số đông

Những người nắm giữ tiền mặt sẽ làm chủ cuộc mang lại̛i và những dự án có giá trị thực sẽ chiếm lĩnh thị trường. Nhiềûy liệu có phải là thời điểm vàng để bất động sản trở về đúng giá trị thực của nó?

Ông Trần Khánh Quang: Giá Bất động sản chưa sớm trở về thực do nhiềũ tăng quá nóng

Thị trường nhà đất trong năm này diễn biến rất nhanh chóng, giá nhà đất tăng thường xuyên mang lại tới quý 3.2021 thì khởi đầu tăng thêm đỉnh và quý 3.2022 là đỉnh của nhà đất vào 10 năm qua. Tuy vậy, 3 tháng trong thời gian cuối năm thị trường lại giảm tốc khá nhanh. Xuất hiện hiện tại tượng nhà đất sinh sống vùng 4 (xa trung tâm) giảm từ 10 – 25%. Những quần thể vực xa xôi, không một ai góp vốn đầu tư, thị trường gần như là mất thanh toán. Thành phầm nhà đất của không ít công ty góp vốn đầu tư rộng lớn cũng hiện giờ đang bị tác động bởi tiền tệ. Một số trong những doanh nghiệp rộng lớn sẵn sàng chiết khấu từ 30 – 50%, để sở hữu tiền tệ đáp ứng hoạt động và sinh hoạt ổn định.

Theo tôi, nhiềûy là một năm khá đặc biệt, nhất là vào dịp cuối năm, nhiều cơn bão liên tục ập đến với thị trường như: vốn tín dụng nghìn mét vuông̣n chế, lãi suất vay tăng, phát nghìn mét vuông̀nh trái phiếu bị siết chặt. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản liên quan đến trái phiếu đều khó khăn. Các cơn bão tố ập đến khiến giao dịch rất kém, thậm chí các quần thể vực ngay trung tâm, giá giảm từ 3-5%.

Những khó khăn của nền kinh tế và việc siết chặt dòng tiền sẽ khiến giá bất động sản rớt mạnh. Nhiều nhà đầu tư cũng vào trạng thái sẵn sàng chờ “bắt đáy”. Tuy nhiên, với việc tăng nóng thời gian qua, thì giá hiện tại cũng chưa trở về với giá trị thực của bất động sản. Bởi hiện tượng bán giảm 30-50% chỉ mang tính nhất thời ở một số doanh nghiệp chứ không phải trên diện rộng. Còn việc giảm giá 20% ở những vùng sâu, vùng xa, những vùng mà 6 tháng đầu năm tăng đột ngột gấp đôi, thậm chí gấp 3, thì việc giảm giá này chưa thể đưa về đúng giá trị thực.

Giá trị thực của bất động sản phụ thuộc 2 yếu tố, một là phụ thuộc vào những yếu tố tạo giá trị bất động sản. Hai nữa là phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của từng phân quần thể́c bất động sản và so sánh tương quan với tài sản khác. Mỗi bất động sản có tỷ suất lợi nhuận riêng. Ví dụ, tỷ suất lợi nhuận của bất động sản nhà phố có lúc 7%, có lúc 5%, 3%, tùy theo thời điểm, tùy theo lãi suất. Một căn nhà mang lại thuê 100 triệu mỗi tháng, với tỷ suất lợi nhuận chấp nhận là 5% thì giá trị căn nhà tương đương 100 triệu chia 3%, nhân với 12 tháng, tương đương với giá 24 tỷ đồng. Cao hơn mức giá đó thì có nghĩa bất động sản đó giá đang được cao.

Để đưa bất động sản về đúng giá trị thực là việc rất khó ở thời điểm hiện nay. Việc đầu tiên là thị trường phải minh bạch, thông tin pháp lý, giá mua bán chuyển nhượng phải rõ ràng. Như vậy thông tin mới đầy đủ, người mua không rơi vào tình trạng mua phải giá quá cao, vì không đủ số liệu để xem xét giá như thế nào là hợp lý.

Thứ hai về nguồn cung, phải dồi dào, để bất động sản mang tính đồng nhất.

Với những chính sách vừa qua, nếu đúng thời điểm và không mang tính dồn dập thì có thể khiến bất động sản phần dần quay về giá trị thực. Còn áp dụng như thời gian vừa qua là đang được quá đột ngột, tạo cú sốc mang lại thị trường, dẫn đến khó lòng biết được giá trị thực như thế nào. Có thể lúc này, người mua cố cầm cự vài tháng rồi bán, nếu bán lỗ thì đó cũng không phải là giá trị thực.

Tôi mang lại rằng bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn, giá bất động sản còn tiếp tục đi xuống. Qua tới quý 3.2023, mới biết được bất động sản theo hướng nào. Có lẽ, chúng ta phải đợi những yếu tố tiêu cực xảy ra hết, lúc đó mới có sự điều chỉnh từ phía doanh nghiệp, các nhà đầu tư và Nhà nước về chính sách, hỗ trợ sản xuất Marketing Thương mại, tiêu dùng.

Thời điểm hiện nay, khó khăn không phải riêng bất động sản mà đối với tất cả các ngành nghề. Tuy nhiên, nhà đầu tư kinh nghiệm chấp nhận rủi ro cao có thể mua bất động sản thời điểm cuối năm nay để có giá tốt. Những nhà đầu tư có tiền mà muốn nghìn mét vuông̣n chế rủi ro thì phải qua quý 2.2023 mới nên nhảy vào từ từ. Còn với nhà đầu tư bình thường thì đến quý 3.2023 mới nên quyết định đầu tư như thế nào. Với những người có nhu cầu mua thực thì quý 1.2023 mua là tốt nhất nhưng với tiền mặt sẵn có.

Chuyên gia Kinh tế – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Mặt bằng giá nói cộng đồng chưa phải là giá thực tế

Năm 2022 là một năm vất vả và trầm lắng của thị trường nhà đất khi nguồn vốn bị siết chặt, thời kỳ phê duyệt dự án Bất Động Sản có nhiều rào cản khiến mang lại nguồn cung bị khan hiếm.

Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động của thị trường vẫn diễn ra, so với thu nhập của người dân thì giá nhà vẫn cao gấp nhiều lần. Mặc dù vài tháng gần nhiềûy, một số chủ đầu tư có đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn khi sở hữu bất động sản, chiết khấu lên đến 30-50%. Nhưng rõ ràng mức giá này vẫn chưa là gì so với việc tăng giá quá nóng của bất động sản thời gian vừa qua.

Để xác định bất động sản đó nhiềũ trở về giá trị thực hoặc chưa phải dựa theo quan hệ cung cầu, dựa trên mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra mức giá nào là hợp lý. Quốc tế nhiềũ có mặt bằng cộng đồng, còn Việt Nam thì chưa có cơ sở để áp dụng nên giá nhà vẫn quá cao so với thu nhập bình quân.

Tôi mang lại rằng, sắp tới, chúng ta phải tính toán xem xét cụ thể về giá trị thực tế của thị trường. Chúng ta hướng đến việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo thị trường. Nhiềûy là chủ trương đúng đắn, mang tầm nhìn dài nghìn mét vuông̣n của Nhà nước nhưng rõ ràng việc thực hiện ra sao cũng là câu chuyện nhiềúng bàn. Cần lường trước là với mức giá theo thị trường, giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên bởi đó là mong muốn, kỳ vọng của người dân. Điều này đồng nghĩa chi phí tính toán giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, dẫn đến giá nhà ở cũng sẽ tăng theo.

Tôi hy vọng, trải qua những sóng gió lần này, thị trường sẽ phải cơ cấu lại một số phân quần thể́c có giá quá cao. Vào thời gian sắp tới, giá bất động sản sẽ có điều chỉnh, mặt bằng giá có thể có mức giảm nhất định tuỳ theo diễn biến của thị trường tuy nhiên đó chưa hẳn là mức giá trị thực tế.

Ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc Công ty lớn Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group): Thời gian nhà đất xuất hiện giá trị thực nhất là một thời khắc lãi vay ngân hàng nhà nước lên rất cao nhất

Sở dĩ xác lập giá trị của nhà đất cần dựa vào nhiều yếu tố như: pháp lý, vị trí, thương hiệu của công ty góp vốn đầu tư, tính sở hữu, nhu yếu thị trường…

Và mức giá được gọi là giá trị thực của nhà đất lại được cấu thành bởi mức độ góp vốn đầu tư, hạ tầng, tiếp sau đó là tiện ích, thiết kế bên trong, và giá của cả quần thể vực đó.

Những nhà góp vốn đầu tư tinh xảo tiếp tục tính toán được một bất động sản liệu nhiềũ có giá trị thực hoặc chưa. Đơn cử, nếu đầu tư ở Hòa Bình, người ta sẽ tính toán được chủ đầu tư mất bao tiền để đóng thuế mang lại Nhà nước, xây dựng nghìn mét vuông̣ tầng, đầu tư tiện ích, xây thô, hoàn thiện…

Nếu cộng tất cả các yếu tố đó là 10 đồng, chủ đầu tư bán 13 đồng,lãi 20% thì đó có thể là giá trị thực, khách nghìn mét vuông̀ng có thể chấp nhận và mua được. Còn nếu làm 10 đồng, bán 20 đồng thì giá có thể nhiềũ bị đẩy lên cao, thậm chí là sốt ảo. Do đó, lúc mua bất động sản, nhà đầu tư cần khảo sát giá của các nhà lân cận, xem họ đang được rao bán giá nào, giá giao dịch thực tế ra sao thì sẽ xác định được giá của bất động sản định mua.

Có quan điểm mang lại rằng giá trị thực cơ bản dựa trên những yếu tố cấu thành là giá đầu vào, cộng với biên độ lợi nhuận. Vậy thì bất động sản hiện nay nhiềũ có giá trị thực hoặc chưa? Vấn đề này giống như câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư đang được quan tâm là bất động sản hiện nay nhiềũ chạm nhiềúy hoặc chưa, bắt nhiềúy được chưa? Theo tôi, giá trị thực chưa chắc phải là nhiềúy, nhiềúy chưa chắc phải giá trị thực.

Thời điểm bất động sản có giá trị thực nhất, mua hiệu quả nhất, tôi mang lại chính là thời điểm lãi suất ngân nghìn mét vuông̀ng lên cao nhất. Nhìn lại quá khứ, thời kỳ tệ nghìn mét vuông̣i nhất của nền kinh tế và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn lãi suất ngân nghìn mét vuông̀ng nằm ở đỉnh.

Theo xu hướng phân tích lãi suất của các tổ chức trên thế giới, đơn cử như Fed thì họ sẽ đưa lãi suất ngân nghìn mét vuông̀ng lên 6%. Nếu Fed tăng lãi suất thì các ngân nghìn mét vuông̀ng trên thế giới cũng buộc phải tăng, Việt Nam không ngoại lệ.

Một khi lãi suất tăng, những sản phẩm bất động sản nào không còn nhiều nhu cầu của người dân, sẽ giảm giá rất sâu, nhất là những quần thể vực xa trung tâm, không thể xây nhà để ở.

Những động thái siết tín dụng của Chính phủ thời gian qua có tính hai mặt tuy nhiên tôi mang lại rằng, điều đó cũng góp phần bình ổn giá thị trường, giúp mang lại thị trường bất động sản trở về giá trị thực một phần nào. Có hai yếu tố tác động đến giá của bất động sản là dòng tiền và nguồn cung. Một khi tín dụng bị siết và quá trình phê duyệt dự án khắt khe hơn, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản sẽ tăng.

Tuy nhiên, những sản phẩm được mua không phải bằng tiền thực mà là tiền vay. Sản phẩm này cũng không nhằm mục đích để sử dụng hoặc khai thác được ngay mà chủ yếu để đầu cơ thì nhiều khả năng là sốt ảo.

Tôi mang lại rằng, thị trường sẽ có vài giai đoạn điều chỉnh để tích lũy nhưng giai đoạn tích lũy sẽ khá dài.Giá bất động sản hầu như sẽ đi xuống, sản phẩm nào càng thiếu yếu tố thực thì càng xuống sâu. Còn sản phẩm thực có thể giữ giá hoặc đi ngang tùy vào từng loại hellònh bất động sản. Người nào có nhu cầu mua để ở thì từ nay đến Tết có thể cân nhắc.

Công ty đề: Xu thế nhà đất 2023,

Cao Thuỳ

ĐK kênh
Youtube CafeLand sở dĩ theo dõi những video Thị Trường tiên tiến nhất!

theo Thanhnienviet

Hyperlink bài gốc Lấy hyperlink

[baicungchuyenmuc]

Trả lời Hủy

Hotline: 0886.915.428 Liên Hệ Fanpage