Giải cứu bất động sản bằng ‘tiền mặt’: Chọn giải pháp dài hạn hay giải quyết tình huống?

Giải cứu bất động sản bằng ‘tiền mặt’: Chọn giải pháp dài hạn hay giải quyết tình huống?

Lo sợ hiệu ứng “tuyết lở”, nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị ngân hàng nhà nước “mở hầu bao” hoặc hạ yêu cầu giải ngân cho vay sở dĩ giải cứu thị trường. Tuy vậy, nhiều nhà băng cũng tồn tại lý lẽ riêng sở dĩ từ chối “khéo” việc giải quyết theo phong cách tình huống đặc trưng như vậy. Trong lúc đó, nhiều giải pháp nền tảng gốc rễ sở dĩ kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản đi vào quỹ đạo vững chắc và kiên cố đều cần thời hạn.

Những doanh nghiệp bất động sản lo thị trường “đứng hình” tiếp tục tác động dây chuyền sản xuất tới nền kinh tế thị trường. Ảnh minh hoạ: L.Vũ.

Doanh nghiệp bất động sản cần giải pháp tình thế

Ngay hai tháng trước tiên của năm 2023 sẽ trôi qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa xuất hiện thêm tín hiệu tích cực nào từ chủ trương quản lý tác động tới hoạt động Marketing Thương mại. Trong lúc đó, những số tiền nợ tới hạn, lãi vay đội lên rất cao, thanh toán yếu ớt đang được mang nhiều doanh nghiệp vào trạng thái nguy hiểm.

Sẽ xuất hiện nhiều kiến nghị phải giải cứu thị trường bất động sản, giải cứu thị trường trái phiếu sở dĩ ngăn hiệu ứng tuyết lở lây lan từ thị trường bất động sản tới mạng lưới hệ thống ngân hàng nhà nước và nhiều nghành Marketing Thương mại khác.

Sau cuộc họp với Ngân hàng nhà nước Nhà nước (NHNN) vừa mới đây, việc giải cứu thị trường bất động động sản hay không vẫn không dành được thông điệp rõ ràng. Tất cả kỳ vọng của doanh nghiệp bất động sản đang được trông chờ vào cuộc họp do Chính phủ nước nhà công ty trì vào trong ngày 17-2. Trước thềm cuộc họp này nhiều doanh nghiệp bất động sản rộng lớn đã và đang thể hiện kiến nghị những khó khăn vất vả và mong ước được tương hỗ nhiều giải pháp tình thế sở dĩ vượt qua áp lực đè nén trước mắt.

Vào văn phiên bản gửi NHNN trước đó, bà Đỗ Thị Phương Lan, phụ trách tư vấn dự án Bất Động Sản tái cấu trúc đến Tập đoàn lớn Góp vốn đầu tư Nhà đất No Va (Novaland), cho thấy thêm doanh nghiệp đang được tiếp tục thao tác với những ngân hàng nhà nước thương mại sở dĩ tháo gỡ khó khăn vất vả với những số tiền nợ vào nước. Còn khái niệm nhiều số tiền nợ quốc tế, Novaland sẽ thuyết phục đối tác chiến lược nhìn nhận đó là rủi ro đáng tiếc thị trường sở dĩ tổ chức tái cơ cấu tổ chức.

Vì thế, doanh nghiệp này kiến nghị NHNN xem xét đến nhiều tập đoàn lớn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ vào vòng 24-36 tháng. Ngoài ra, ý kiến đề xuất NHNN với vai trò lãnh đạo nhiều tổ chức triển khai tín dụng thanh toán, tổ chức triển khai trung tâm tài chính, ngân hàng nhà nước thương mại với tư cơ hội là những nhà góp vốn đầu tư chuyên nghiệp xem xét nhiều giải pháp rất có thể hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện trách nhiệm với những trái công ty.

Cùng cộng đồng ý kiến đề xuất này, ông Lê Trọng Khương, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land nhấn mạnh vấn đề doanh nghiệp hiện tại không nhảy nhóm nợ chứ không phải không nhảy. Vào tình trạng này cần một giải pháp sở dĩ giải quyết tình huống vào tình trạng kẹt thanh toán lúc này.

“Nếu không có chính sách hỗ trợ quyết liệt thì đến một lúc nào đó chuyện nhảy nợ là có thể xảy ra. Cho nên ở góc độ Tập đoàn Hưng Thịnh và Hưng Thịnh Land, chúng tôi đề nghị NHNN cho phép cơ cấu, giãn nợ để tránh trường hợp nhảy nợ. Điều này đồng thời sẽ hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh”, ông Khương bày tỏ.

Cũng theo ông Lê Trọng Khương, việc nới room cũng là vấn đề khẩn cấp sở dĩ doanh nghiệp xuất hiện nguồn vốn Marketing Thương mại, đồng thời thông qua đó tăng thêm niềm tin sinh sống nhiều trái công ty sở dĩ họ tiếp tục góp vốn đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Thương Hội Bất động sản TPHCM (HoREA), yếu tố trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tới hạn và nhiều khoản vay tín dụng thanh toán tới hạn cũng đang sẵn có rủi ro đáng tiếc chuyển thành nợ xấu hoặc nhảy vào nhóm nợ xấu rộng. Khi doanh nghiệp xuất hiện nợ xấu thì dù xuất hiện dự án Bất Động Sản khả thi, tài năng sản đảm bảo vẫn không thể tiếp cận khoản vay tín dụng thanh toán mới nếu như NHNN không đến phép nới điều kiện kèm theo vay vốn ngân hàng tín dụng thanh toán.

Nhiều ý kiến đến rằng với tình trạng lúc này nhiều điểm nghẽn nêu trên thì thị trường bất động sản sẽ thực sự hiểm nghèo hay không? Đã đi đến lúc cung cấp thiết nên phải giải cứu thị trường hay cứ sở dĩ thị trường vận động theo phiên bản chất sống sót của nó?

Phiên bản thân doanh nghiệp cũng cho thấy thêm sẽ phải cơ cấu tổ chức lại khoản vay, bán bớt dự án Bất Động Sản nhưng việc này sẽ không giản dị và đơn giản. Lúc bấy giờ một vài doanh nghiệp muốn bán dự án Bất Động Sản nhưng không bán tốt do pháp luật quy định dự án Bất Động Sản không tạo ra thì không được sang nhượng, bán một phần dự án Bất Động Sản. Như vậy, Nhà nước rất có thể tương hỗ về mặt chủ trương sở dĩ nhiều công ty góp vốn đầu tư này rất có thể ủy quyền được dự án Bất Động Sản, tương hỗ thanh toán.

Trong lúc đó về cơ cấu tổ chức lại sản phẩm, nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy xuất hiện tổng tài sản xuất hiện giá bán trị rộng lớn và sẽ tiến hành nhiều biện pháp giảm sâu giá thành, tăng chiết khấu tới 45-50% vẫn rất không dễ bán tốt hàng vì hầu như không tồn tại người tiêu dùng. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm tiền tệ, thiếu thanh toán nghiêm trọng, rất có thể dẫn tới tình trạng “chết trên đống tài sản” như HoREA từng đề cập.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản phía Nam đến hay, lúc này là lãi vay giải ngân cho vay quá cao với mức trung bình 13-15%/năm cùng tình trạng Marketing Thương mại khó khăn vất vả như lúc này sở dĩ đạt biên lợi nhuận 10% sẽ là tương đối khó sở dĩ bù được ngân sách đi vay. Đó là bài toán không dễ không những với doanh nghiệp bất động sản mà cả sinh sống nhiều ngành khác

Trong lúc đó, với thị trường bất động sản không một ai đi vay mua nhà với mức lãi vay 14-15%/năm. Như vậy một cơ hội tương hỗ người bán là giảm ngân sách cho những người mua thì người bán mới bán tốt hàng, bất động sản mới không biến thành tồn kho.

“Mấu chốt vấn đề ở đây là mọi người đừng nghĩ giải cứu gì cả mà làm sao cân đối giữa lãi suất đầu vào và đầu ra. Khi lãi suất giảm thì nhu cầu đầu tư, nhu cầu mua nhà tăng lên”, vị này đến hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Doanh nghiệp sở hữu Batdongsan.com.vn, thị trường ngay lúc này trông giống như thời gian rủi ro trước đó và cần ngòi nổ sở dĩ làm thế nào tinh giảm áp lực đè nén về niềm tin trải qua gói kích ưa thích. Trước đó khi rủi ro, thanh toán giao dịch đình trệ thì xuất hiện gói kích ưa thích 30.000 tỷ đồng với lãi vay 5-6%/năm, phân khúc thị phần nhà tại xã hội đã hỗ trợ tạo ra lại thói quen thanh toán giao dịch trên thị trường, từ đó thị trường mở màn quay trở lại.

Những doanh nghiệp bất động sản lo thị trường “đứng hình” tiếp tục tác động dây chuyền sản xuất tới nền kinh tế thị trường. Ảnh minh hoạ: L.Vũ.

Ngân hàng nhà nước không thiếu vốn, nhưng giải ngân cho vay phải đúng nguyên tắc

“NHNN chưa có văn bản nào nói về thắt chặt tín dụng bất động sản, việc cho vay phụ thuộc vào thẩm định của tổ chức tín dụng và đảm bảo an toàn hệ thống”, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng xác minh trên hội nghị tín dụng thanh toán bất động sản ra mắt vào tuần trước đó. Nhiều lãnh đạo nhà băng cũng đồng thời cho thấy thêm ngân hàng nhà nước không thiếu tiền, trước những bức xúc về việc hạn chế tăng trưởng tín dụng thanh toán vào nghành này.

Số liệu của NHNN đã cho chúng ta thấy vào quá trình 2017-2019, tín dụng thanh toán khái niệm nghành bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm, cao hơn nữa mức độ tăng trưởng tín dụng thanh toán cộng đồng của nền kinh tế thị trường (từ 13-14%) và giữ tỷ trọng từ 18-19% tổng dư nợ tín dụng thanh toán nền kinh tế thị trường.

Tới quá trình 2020-2021, ảnh hưởng tác động bởi dịch Covid-19 nên vận tốc tăng trưởng dư nợ tín dụng thanh toán bất động sản trầm lắng, lần lượt đạt tới 12% và 15,37%, nhưng bất ngờ tăng mạnh 24% vào năm 2022.

Thống kê cũng đã cho chúng ta thấy bất động chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ khái niệm nền kinh tế thị trường và xuất hiện vận tốc tăng trưởng tốt nhất vào năm năm qua. Trong số đó dư nợ mục tiêu tiêu sử dụng, tự sử dụng chiếm 68%, còn hoạt động Marketing Thương mại bất động sản chiếm 32%.

Lãnh đạo NHNN cũng cho thấy thêm vào ba năm qua dù gặp nhiều khó khăn vất vả nhưng tăng trưởng tín dụng thanh toán bất động không nghỉ, trong những khi ngân hàng nhà nước còn phải đáp ứng vốn đến nhiều nghành khác vào nền kinh tế thị trường, không tính tới những nghành ưu tiên tăng trưởng. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần phải có cái nhìn “công bằng hơn” khi nhiều ngân hàng nhà nước phải tính toán room giải ngân cho vay và giữ lãi vay ở tại mức “hài hoà” giữa người gửi tiền và người đi vay.

Nói rằng mặt lề với KTSG Trực tuyến trên một sự kiện mới đây, Tổng giám đốc một ngân hàng nhà nước thương mại xuất hiện trụ trực thuộc TPHCM, lời nhận xét rằng nguồn vốn đến bất động sản ngoài ngân hàng nhà nước còn tồn tại vốn của người tiêu dùng và vốn tự xuất hiện của doanh nghiệp bất động sản và vào vài năm mới đây nổi trội huy động từ trái phiếu doanh nghiệp. Vào thời hạn qua, nhiều thị trường vốn đều “kẹt” nên chuyện doanh nghiệp bất động sản tìm về “túi tiền” ngân hàng nhà nước là vấn đề tất yếu.

Nhưng khi tìm về nguồn vốn ngân hàng nhà nước, một “bức tường vô hình” là nhiều chỉ tiêu an toàn và đáng tin cậy của nghành Marketing Thương mại tiền tệ đặc trưng, vốn đang được trở nên phải nâng chuẩn lên sở dĩ thỏa mãn nhu cầu nhiều yêu cầu quốc tế.

Theo giải trình về tín dụng thanh toán nghành bất động sản của Vụ tín dụng thanh toán (NHNN), nhiều tổ chức triển khai tín dụng thanh toán quan ngại giải ngân cho vay bất động sản vì sự chênh lệch vào giữa kỳ hạn tín dụng thanh toán bất động sản.

Từ đó, yêu cầu tín dụng thanh toán bất động sản thường là trung và dài hạn (lúc này tầm 94% dư nợ xuất hiện thời hạn từ 10-25 năm), trong những khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng nhà nước đa số là ngắn hạn với mức lãi vay thay cho đổi theo thị trường (tầm 80% là tiền gửi ngắn hạn).

”Vì thế, nếu như nhiều tổ chức triển khai tín dụng thanh toán không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và giải ngân cho vay thích hợp, rất có thể đương đầu với rủi ro đáng tiếc thanh toán”, giải trình của Vụ tín dụng thanh toán thẩm định.

Một rủi ro đáng tiếc không mới khác là lo ngại về nợ xấu tiềm ẩn, khi tín dụng thanh toán bất động sản tăng trưởng cao nhưng tập trung chuyên sâu sinh sống một vài nhóm đối tượng người dùng, trong số đó xuất hiện ngân hàng nhà nước cung cấp tín tín dụng thanh toán rộng lớn với một vài nhóm người sử dụng, người sử dụng góp vốn đầu tư trang trải, xuất hiện nhiều dự án Bất Động Sản dở dang.

Khái niệm “đầu cơ bất động sản” cũng làm đau đầu giới ngân hàng nhà nước khi rất khó có thể định nghĩa đúng chuẩn người vay mua nhà là phục vụ đến yêu cầu sinh sống thực hay sở dĩ góp vốn đầu tư. Điều này tiềm ẩn rủi ro đáng tiếc vào tình trạng tỷ trọng nợ xấu của ngành đang được tăng thêm vào thời hạn mới đây.

Không dừng lại ở đó, tổng hợp giải trình từ nhiều mặt khác cũng đã cho chúng ta thấy tín dụng thanh toán bất động sản còn gặp nhiều điểm khó khăn vất vả ở ngoài tầm với của ngân hàng nhà nước. Những khó khăn vất vả này có mạng lưới hệ thống thủ tục pháp lý tương quan tới khu đất đai, thị trường mất cân đối cung và cầu khi phân khúc thị phần đẳng cấp thừa mứa còn nhà tại giá bán rẻ thì hạn chế.

Mặt khác, thị trường vốn hiện tại trên đang dần gặp khó khăn vất vả khi đánh thiếu tin tưởng vì một vài vi phạm hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường, trong những khi đó nhiều doanh nghiệp bất động sản là thuộc nhóm phát hành trái phiếu lớn số 1.

“Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu trước hạn. Việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng”, giải trình nhận định.

Vào tình trạng lúc này, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản phiền lòng tiền tệ sở dĩ tồn trên thì những ngân hàng nhà nước cũng không nước ngoài lệ. “Bất động sản khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị”, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách quản lý VietinBank nói, được VNExpress tường thuật lại hội nghị ngân hàng nhà nước vào tuần trước đó. Tuy vậy, vị lãnh đạo này cũng đến rằng doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện nay nên tự cơ cấu tổ chức, bán bớt tài sản sở dĩ cân đối trung tâm tài chính.

Nhiều ý kiến cũng đến rằng nhiều giải pháp tình huống đặc trưng dành riêng riêng đến nghành bất động sản vào thời gian lúc này là “không công bằng” với nhiều nghành ngành nghề khác. Thêm nữa, việc giải cứu vào ngắn hạn rất khó có thể nào tiến hành khi chạm tới vùng giới hạn của mẩu chuyện thanh toán mạng lưới hệ thống.

Vì thế, nhìn cộng đồng phía ngân hàng nhà nước thương mại phần lớn đều đến rằng doanh nghiệp nên phải tự mình giải cứu đến chính mình vào tình trạng lúc này. “Chuyện của thị trường thì nên để thị trường tự điều chỉnh. Vấn đề là bán giá nào”, vị tổng giám đốc ngân hàng nhà nước sinh sống trên lời nhận xét.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, sở dĩ tháo gỡ sự lệch sóng giữa hai mặt cần phải có thêm những buổi trao đổi trực tiếp và nói rõ về từng trường hợp rõ ràng. Tuy vậy, việc tháo gỡ ách tắc tiền tệ không thể chỉ tùy thuộc vào ngân hàng nhà nước, mà cần xét tới gói giải pháp tổng thể từ nhiều mặt.

Mang lại tới nay không rõ những giải pháp xử lý tình huống nào tiếp tục xuất hiện tại. Khi thị trường ngừng hoạt động vào quá trình trước đó, lần lượt sẽ xuất hiện những gói kích thích giải ngân cho vay được nêu ra thị trường. Nhưng trong lần sóng tăng của thị trường vừa qua, thiếu sản phẩm và giá bán nhà tăng quá cao đang được là mối bận tâm từ phía những người dân xuất hiện yêu cầu thực. Những giải pháp trợ giúp ổn định và kiểm soát và điều chỉnh thị trường dù ngắn hạn hay dài hạn đi nữa cũng tránh việc ở ngoài tiềm năng này.