HoREA kiến nghị một số vấn đề tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan tới chung cư

Vào kiến nghị tiên tiến nhất gửi Thủ tướng Cơ quan chỉ đạo của chính phủ và Sở Xây dựng dựng, Thương Hội Nhà đất TP.HCM (HoREA) đến hoặc, Điều 25 và 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy nhiên không thể sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” hoặc “gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư”, nhưng thực tế vẫn giữ quan điểm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.

Nguyên nhân là vì vào Điều 25 dự thảo vẫn tiếp tục quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư”; và Điều 26 cũng quy định “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.

Theo ông Ông Châu, Quản trị HoREA, lúc bấy giờ toàn quốc xuất hiện rộng 4.500 khu vực nhà chung cư tại nhiều khu đô thị. Riêng TP.HCM xuất hiện rộng 1.569 khu vực nhà chung cư với trên 2.550 tòa nhà (block) xuất hiện hàng trăm ngàn căn hộ cao cấp nhà chung cư, trong số đó 474 khu vực nhà chung cư xây dựng dựng trước 1975.

Do vậy, HoREA nhận thấy, Điều 25 và Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định như trên, tiếp tục tác động bất lợi đến việc nghiệp đô thị mới theo triết lý tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 7 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Theo Chủ tịch HoREA, các quy định này không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn. Chưa kể, các quy định này cũng chưa phù hợp, thậm chí còn bất cập với các quy định pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, quy định “quyền sở hữu nhà chung cư ngừng khi xuất hiện thông tin phá dỡ nhà chung cư”, chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015.

Cụ thể, tại thời điểm “quyền sở hữu nhà chung cư ngừng khi xuất hiện thông tin phá dỡ nhà chung cư” thì nhà chung cư này chưa bị phá dỡ, chưa “bị tiêu hủy” nên không thể “ngừng quyền sở hữu nhà chung cư” của các chủ sở hữu tại thời điểm này.

Trường hợp nhà chung cư đã bị phá dỡ thì cũng không thể cho là nhà chung cư đã bị tiêu hủy, bởi tài sản nhà chung cư bao gồm tòa nhà chung cư và các công trình hạ tầng phục vụ cư dân cùng đất xây dựng khu chung cư. Vì vậy, tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ thì tài sản nhà chung cư vẫn còn tồn tại, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy.

“Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thêm trường hợp “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” là không chuẩn xác, không thích hợp với khoản 3 Điều 237 Sở Luật Dân sự 2015 quy định “quyền sở hữu chấm dứt” vào trường hợp “tài sản đã bị tiêu hủy”, ông Châu nói.

Không chỉ có thế, quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” cũng không thích hợp với quy định của Hiến pháp 2013 và Sở Luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “kể từ ngày UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý” là không thích hợp với Điều 145 Dự thảo Luật Khu đất đai (sửa đổi).

Quản trị HoREA cũng chỉ ra một số không ổn khác tại Điều 25, Điều 26 của Luật Khu đất đai (sửa đổi), như: Khoản 3 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ giống hệt “quyền sở hữu nhà chung cư” với “thời hạn sử dụng nhà chung cư” mà đấy là 02 vấn đề trọn vẹn không giống nhau.

Hoặc Khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm a khoản 3 Điều 25 của Luật này, thì chủ sở hữu được bồi thường theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về bảo hiểm” không thích hợp với Luật Phòng cháy chữa cháy (sửa đổi) 2013 và Luật Marketing Thương mại bảo hiểm 2022.

“Các luật này chưa quy định trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì chủ sở hữu được bồi thường, trừ trường hợp có mua bảo hiểm hoặc xác định được trách nhiệm bồi thường của bên có lỗi gây cháy nổ”, ông Châu dẫn chứng.

Trước những không ổn trên, HoREA vẫn tiếp tục kiến nghị lựa chọn Phương án 2: Bỏ Mục 4 Chương II về “sở hữu nhà chung cư”, bỏ nhiều quy định về “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư” và “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị xây dựng dựng lại Điều 25, Điều 26 với nội dung thích hợp như nên làm quy định xác lập quyền sở hữu nhà chung cư không xác lập thời hạn gắn sát với quyền sử dụng khu đất ổn định lâu dài”; hoặc “quyền sở hữu nhà chung cư xuất hiện thời hạn gắn sát với quyền sử dụng khu đất xuất hiện thời hạn” và quy định “nhiều trường hợp phá dỡ nhà chung cư sở dĩ xây dựng dựng lại nhà chung cư”, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.