Kịch bản nào cho Luật Đất đai?

0 0 5 minutes read

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Quản trị Hội Môi giới BDS Việt Nam (VaRS), đang được có hai luồng quan điểm ảnh hưởng lớn lên quỹ đất cho phát triển bất động sản nhà ở vào tương lai. Mỗi kịch bản đều có những ưu điểm và nghìn mét vuông̣n chế nhưng vào ngắn nghìn mét vuông̣n chưa thể thay cho đổi nhiềù tăng giá của BDS.

Một vào những nội dung đổi mới nổi bật của Nghị quyết số 18-NQ/ TW về hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được được thảo luận tại Quốc hội cũng thể hiện ý chí này. Qua đó, các ý kiến thảo luận, đóng góp về dự án luật đang được có hai luồng quan điểm:

Thứ nhất, Nhà nước chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Thứ hai, nên khuyến khích chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất vào việc nhận chuyển nhượng, nghìn mét vuông̣n chế thu hồi đất để giảm tối nhiều “lợi ích nhóm” vào thu hồi, tránh khiếu kiện về đất đai.

Khái niệm kịch bản giao đất thông qua thu hồi, đấu giá, đấu thầu, ông Đính cho biết, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản đối với đất nhiềũ được giải tỏa, đền bù, hoặc nói cách khác đó là “đất sạch”.

Khi đấu thầu lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước thực hiện khâu giải phóng mặt bằng. Các dự án nhà ở được triển khai sẽ căn cứ vào quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở và có nhiềŭng ký kế hoạch sử dụng đất hằng năm với cấp tỉnh. Tuy nhiên, để thực hiện được việc này, chính sách giá cần phải được xác định phù hợp để tạo sự đồng thuận cao của người dân.

Báo cáo tổng kết 10 năm thi nghìn mét vuông̀nh luật Đất đai năm 2013 nhiềúnh giá khá lạc quan về việc thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế – xã hội, khi khẳng định việc thu hồi đất nhiềũ nhiềủm bảo lợi ích của các bên liên quan vào chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được nghìn mét vuông̀i hòa hơn; đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi được bảo nhiềủm tốt hơn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc nhà nước “đứng ra” thu hồi đất cho các dự án quần thể đô thị, nhà ở thương mại, kể cả là thu hồi rồi đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng chưa thỏa nhiềúng hoặc còn sai phạm chính là nguồn cơn của khiếu kiện đất đai thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy xấu.

Các báo cáo về khiếu nại, tố cáo vào nhiều năm qua đều cho thấy 70% khiếu kiện là liên quan đến đất đai. Vào đó, nguyên nhân chính là việc nhà nước thu hồi đất với giá rẻ sau đó giao cho doanh nghiệp “phân lô, bán nền” với giá cao hơn gấp nhiều lần dẫn tới bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Khái niệm kịch bản công ty góp vốn đầu tư tự văn bản với người dân, Quản trị VaRS dẫn Báo cáo nhiềúnh giá tác động do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo gửi vào hồ sơ Dự án Luật, cho rằng Nhà nước không nên thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, trên thực tế có rất nhiều trường hợp mặc dù chủ đầu tư đã nỗ lực thỏa thuận nhưng không thể thỏa thuận để nhận góp vốn/nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án được mà vẫn còn một số diện tích chủ đầu tư không thể thỏa thuận được do người sử dụng đất không hợp tác. Điều này làm cho chủ đầu tư không thể thực hiện được dự án đầu tư dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, lãng phí nguồn lực của chủ đầu tư, nguồn lực đất đai.

Tại Hà Nội hay TP.HCM, tình trạng nhiều dự án, công trình xây dựng chậm tiến độ, chậm triển khai, thậm chí bị “treo” suốt nghìn mét vuông̀ng chục năm trời đang được trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm “nham nhở” bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống vào vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của các đô thị”, ông Đính nhận định.

Lãnh đạo VaRS cũng cho biết, có doanh nghiệp bất động sản khi triển khai dự án nhà ở đô thị, mất trên chục năm vẫn chưa thể bồi thường được cho một số hộ dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án, bởi các thửa đất cuối cùng thường thuộc về giới “đầu cơ” đất đai. Có những dự án cao cấp chưa đến 10ha tại TP.HCM cũng nằm bất động gần chục năm trời do vướng 2% diện tích đất không thể đền bù.

Vị này cho rằng nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án trên bị chậm trễ là do khó khăn vào bồi thường, giá đền bù chưa thống nhất được với người dân. Vào vô số dự án Bất Động Sản treo trên TP.HCM, đáng kể đến nhất là những dự án dù nhiềũ được quy hoạch nghìn mét vuông̀ng chục năm nhưng đến nay vẫn không có chuyển biến. Người dân sống vào những quần thể quy hoạch này gặp vô số khó khăn khi không thể thực hiện việc sửa chữa, xây dựng hoặc thế chấp nhà ở cho ngân nghìn mét vuông̀ng…

Còn theo khảo sát của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, nhiều dự án Bất Động Sản, công ty góp vốn đầu tư nhận chuyển nhượng ủy quyền khu đất nông nghiệp trước lúc dự án Bất Động Sản được phê duyệt. Ngoài ra, việc chênh lệch giá thành khu đất khu đô thị với tiền đền bù khu đất nông nghiệp thật nhiều lần khiến bức xúc vào nhân dân…

Theo ông Đính, nếu như không được áp dụng hình thức tịch thu khu đất, thì khẳng định nhiều dự án Bất Động Sản rất không dễ khả thi. Cả hai phương án trên đều không được thể chế hoá tương đối đầy đủ sở dĩ xác lập được giá bán thị trường – yếu tố đáp ứng hài hoài quyền lợi giữa nhiều mặt. Hoặc nếu như được thể chế hoá và đáp ứng năng lực thực thi cũng cần được tới ít nhất tới giữa năm 2024 khi Luật Đất đai xuất hiện hiệu lực thực thi hiện hành, tiếp sau đó thêm vào đó tầm 3 năm nữa sở dĩ triển khai được dự án Bất Động Sản thì nguồn cung cấp mới trở thành phong phú, nhiều mẫu mã rộng.

“Đó sẽ là một chặng đường rất dài và khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Đính nhấn mạnh vấn đề.

0 0 5 minutes read