Ma trận định giá bất động sản

Khu vực vực Thủ Thiêm còn nhiều lô khu đất chờ đấu giá

Một mét vuông đất có giá bằng cả căn chung cư

Như lời nói đùa của một người quý khách của tôi thì nắm vào tay một mét vuông vào khu đất nền Thủ Thiêm cũng đủ mang lại mái ấm gia đình 4 người định cư lạc nghiệp cả đời thậm chí là xuất hiện của sở dĩ lại mang lại con cháu đời sau.

Mức giá cao tới mức Sở Trưởng Sở Tài Chính phải sử dụng từ “bất thường”. Bởi giá khu đất trung bình trên đường Nguyễn Huệ – Trung tâm tài chính của TP.HCM – chỉ sinh sống tầm 1,5 tỷ đồng/mét vuông. Trong lúc đó, Thủ Thiêm là khu vực vực vẫn đang còn xây dựng dựng, hoang vắng mà mức đấu giá sẽ lên tới 2,4 tỷ đồng.

Mức giá bất thường ấy đang trở thành số lượng ảo khi vị triệu phú đứng sau công ty lớn trúng thầu quyết định bỏ cọc. Lý giải về việc ra giá cao ngất ngưởng, vị triệu phú này phân tích và lý giải do ông sẽ: “trào lên lòng tự hào dân tộc”, lo sợ mảnh đất nền đẹp tuyệt vời nhất Thủ Thiêm về tay người thế giới.

Dù cuộc đấu giá không thành công xuất sắc nhưng hệ lụy của nó lại trải qua, khiến cho giá khu đất sinh sống khu vực Thủ Thiêm tăng chóng mặt, tăng nhanh chóng hơn hết sức tiêu thụ của người sử dụng. Sở dĩ rồi giờ đây, một căn shophouse 150m2 sinh sống khu vực khu đô thị Sala (Thủ Thiêm) phải cắt giá tới tận 50 tỷ đồng vì không tìm ra người tiêu dùng, mà cũng không có bất kì ai đủ sức thuê do người ở khu vực vực quá thưa thớt. Số lượng 50 tỷ đồng nghe có vẻ như rộng lớn, nhưng chỉ bằng 25% mức giá rao bán buổi đầu của nhà phố thương mại trên.

Một nhà phố 3 tầng thực sự đáng giá 200 tỷ đồng sao? Tôi gửi vướng mắc của tớ tới những người dân vào ngành nhà đất sở dĩ nắm bắt rõ rộng về việc xác định giá trị bất động sản và nhận được hai luồng ý kiến không giống nhau.

Một trong những môi giới phản hồi rất nhanh chóng rằng giá công cộng của thị trường khu vực vực này là như vậy. Thị trường xuất hiện thanh toán, xuất hiện cung xuất hiện cầu thì mức giá nào thì cũng “hợp lý”. Trái lại, những người dân xuất hiện thâm niên vào nghề lại trở thành ngập ngừng không dễ vấn đáp rộng, không dễ gật đầu đồng ý mức giá được vận hành trên thị trường nhưng cũng không thể thể hiện quan điểm phản đối một cơ hội nhanh gọn.

Theo lời của Lan Anh (TP Hà Nội) nhân viên định giá tài sản, việc xác định giá bất động sản không thể phụ thuộc trọn vẹn vào giá thị trường khu vực vực, cũng không thể thể hiện quyết định vào vài giây nóng vội như vị triệu phú kia được. Thời kỳ định giá yêu cầu nghiên cứu và phân tích, đánh giá thận trọng, dù tiềm năng là sở dĩ tối nhiều quyền lợi của người tiêu dùng bất động sản nhưng không được phá vỡ tính ổn định của thị trường.

Định giá bất động sản như thế nào?

Nói rằng về việc định giá bất động sản, bà Hồ nước Thị Kim Oanh, Giám đốc phần tử Tư vấn và Định giá của CBRE Việt Nam, nhận định đây là một kênh dịch vụ rủi ro không may nhất trong số phục vụ về bất động sản bởi rất không dễ thể hiện một số lượng đúng mực. Bà Oanh phân tích, thị trường bất động sản chịu nhiều tác động bất ổn về chính trị và tài chính trái đất, mức lạm phát tăng nhiều, ngân sách lãi vay cao. Những bất ổn này rất không dễ dự báo trước đó vì thế việc định giá trước thời gian này thường không thể đúng vào điều kiện kèm theo mới. Ngoài ra, những vấn đề thanh toán không được thị trường ghi nhận tương đối đầy đủ và thiếu đúng mực dẫn tới những khó khăn vất vả vào việc thời kỳ định giá.

Theo Giám đốc CBRE thì hiện nay trên xuất hiện 3 phương pháp định giá bất động sản được sử dụng thông dụng như sau:

Phương pháp tiếp cận từ thị trường: Còn được nghe biết là phương pháp so sánh trực tiếp. Đối tượng người tiêu dùng so sánh là giá bán (giá thanh toán thành công xuất sắc hoặc giá chào mua, giá rao bán trên thị trường), thường là giá thanh toán tính trên mét vuông khu đất, giá/mét vuông sàn Marketing Thương mại, giá thanh toán/phòng tiếp khách sạn…

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập: Còn được nghe biết là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu tiền tệ thường được áp dụng mang lại những bất động sản đang được hoạt động, tạo ra ra dòng thu nhập ổn định như: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách hàng sạn, resort. Phương pháp này dùng làm ước tính giá trị bất động sản trải qua việc quy đổi tiền tệ vào tương lai về thời gian hiện nay trên.

Cơ hội tiếp cận từ ngân sách: Phương pháp ngân sách tái tạo ra/phương pháp ngân sách thay cho thế thường được được áp dụng sở dĩ ước tính giá trị bất động sản trải qua việc ước tính ngân sách sở dĩ tạo ra ra một bất động sản. Phương pháp này thường được áp dụng mang lại những bất động sản xuất hiện ít thanh toán thông dụng trên thị trường hoặc dùng làm xác thực, kiểm chứng giá trị rút ra từ của phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp vốn hóa thu nhập/phương pháp chiết khấu tiền tệ.

Thực chiến vào định giá bất động sản

Phương thức bà Oanh được mang lại tiếp tục rất hiệu suất cao khái niệm những công ty lớn, tập đoàn lớn rộng lớn rất có thể tiếp cận với tài liệu thị trường. Tuy vậy, với những nhà góp vốn đầu tư nhỏ và những môi giới bất động sản mới vào nghề với với nguồn vấn đề hạn hẹp phải tìm phương án khác sở dĩ rất có thể xác định đúng giá của bất động sản.

Dưới góc nhìn nhà góp vốn đầu tư nhiều năm, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn bất động sản nói rằng tiến độ 4 bước/phương pháp để xác định giá trị của một bất động sản.

Trước tiên là so sánh vấn đề đăng bán của bất động sản này và những bất động sản tương tự vào khu vực vực, cả lịch sử hào hùng đăng bán trước đó (nếu như xuất hiện). Ưu điểm của cơ hội này là dễ dàng và đơn giản, nhanh gọn, miễn phí. Nhược điểm là xuất hiện nhiều vấn đề thiếu đúng mực, vấn đề ảo. Bước này cần phải có kỹ năng và kiến thức kinh nghiệm làm việc sở dĩ sàng thanh lọc vấn đề “rác”.

Tiếp theo, rất có thể được áp dụng phương pháp “Nằm vùng”: Thao tác với những quý khách môi giới địa phương đi xem thực tiễn những bất động sản tương tự vào khu vực vực. “Thường sau khi làm việc với tầm 3-5 bạn môi giới, xem qua thực tế trên 10 bất động sản trong khu vực sẽ có “trực giác giá” tương đối đúng mực, trên 75%. Xem được thực tiễn càng nhiều bất động sản thì độ đúng mực của “trực giác giá” càng tốt.”, ông Kiên cho thấy.

Phương án này sẽ hỗ trợ nhà góp vốn đầu tư xuất hiện cảm nhận đúng mực về những ưu nhược điểm và giá của bất động sản nhưng tiếp tục tốn thật nhiều thời hạn, tốn ngân sách và cần xây dựng dựng quan hệ tốt với những quý khách môi giới địa phương.

Nhà góp vốn đầu tư cũng luôn tồn tại thể tự định giá bất động sản bằng việc bóc tách tách giá trị: Giá đất nền, ngân sách xây dựng dựng, giá trị hoàn thiện, giá trị thiết kế bên trong, giá trị của việc tạo ra tiền tệ trên chính bất động sản, giá trị của tiềm năng tăng giá tương lai, mức độ đáng tin cậy của pháp lý. Phương pháp này tiếp tục tìm ra mức giá tương thích với yêu cầu ở trong nhà góp vốn đầu tư nhưng lại yên cầu lượng rộng lớn kỹ năng và kiến thức kinh nghiệm làm việc về bất động sản, xây dựng dựng, pháp lý, thiết kế sở dĩ rất có thể tự bóc tách tách tính toán.

Một mẹo khác trợ giúp cho tất cả những người mua nhà rất có thể định giá là thuê định giá từ những đơn vị chức năng song lập (ngân hàng nhà nước, đơn vị chức năng thẩm định). Tùy mục tiêu định giá mà đơn vị chức năng thẩm định sẽ có được thông số dao động không giống nhau. Với nhà và phố thì thường giá thẩm định của mặt thứ ba tiếp tục thấp rộng thị trường 10-15%.

Phương pháp này tránh được nhiều rủi ro không may về pháp lý, thiết kế do khi thẩm định thì mặt thứ ba tiếp tục kiểm tra; dành được số lượng định giá xem thêm trung lập; kết quả định giá này cũng tiếp tục mang lại số lượng xem thêm nếu như xuất hiện yêu cầu sử dụng lực bẩy trung tâm tài chính từ việc thế chấp vay vốn bất động sản này”.

Sinh sống một tầm nhìn khác, anh Cường (TP.HCM) mang lại rằng việc xác định giá trị tài sản là rất khẩn cấp nhưng cần cân đối giữa lợi nhuận và thanh toán. “Đầu tư đất không phải nghề chính của tôi, công việc chính bận rộn nên tôi vẫn phải cân đối thời gian cho việc xem đất. Do đó tôi phải tìm được cách xác định giá trị nhanh”, anh Cường nói rằng.

Định giá bất động sản không chỉ là xét tiềm năng vào tương lai

Như vậy, từng bất động sản, từng nhà góp vốn đầu tư lại xuất hiện một phương pháp định giá không giống nhau mang lại tương thích. Phương pháp định giá của rất nhiều nhà góp vốn đầu tư lúc này cũng không khác nhiều so với những cơ hội định giá tầm cỡ mà vị giám đốc của CBRE thể hiện. Khái niệm những nhà góp vốn đầu tư nhỏ và môi giới, định giá đất nền trống và nhà và phố thường là phương pháp so sánh. Phương pháp này đơn giản và giản dị, dễ được áp dụng và thường mang lại kết quả nhanh chóng sở dĩ xem thêm.