Mấu chốt “phá băng” thị trường bất động sản nằm ở đâu?

GS. Đặng Hùng Võ đến rằng mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn đến thi trường bất động sản là một mẩu chuyện trung tâm tài chính

Trao đổi với PV, giáo sư Đặng Hùng Võ đến rằng mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn đến thi trường bất động sản là một mẩu chuyện trung tâm tài chính, phải trấn áp được thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản sắp khép lại một năm nhiều biến động. Ông xuất hiện thẩm định và đánh giá ra làm sao về thị trường năm vừa qua?

GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản 2022 xuất hiện một điểm quan trọng là đầu xuân năm mới sốt giá chỉ, ở thời gian cuối năm trầm lắng. Đó là một cú đảo chiều rất mạnh vào và một năm, thể hiện nay sự không vững chắc của thị trường.

Sự sốt giá chỉ đầu xuân năm mới không phải là phiên bản chất của yếu tố tuyên chiến đối đầu và cạnh tranh giá chỉ cả mà do tác động của nhân sự kích giá chỉ lên. Hành vi kích giá chỉ đầu xuân năm mới dẫn tới sự trầm lắng ở thời gian cuối năm nặng nề rộng.

Không chỉ có thế, sự trầm lắng của thị trường còn tới từ sự rủi ro của thị trường trung tâm tài chính. Điều này sẽ tác động tới thị trường bất động sản ở một mức độ nhất định.

Trong thực tế sẽ mở đầu xuất hiện nay nhiều hiện nay tượng mở bán nợ xấu, mở bán nhiều bất động sản thế chấp vay vốn. Nhưng nặng nề rộng là những rắc rối tương quan tới mẩu chuyện pháp lý lâu ngày không xử lý được. Phải tới ở thời gian cuối năm 2023 could ra mới ổn định được yếu tố này nhưng để sở hữu hiệu lực hiện hành phải đợi sang năm 2024. Còn trải qua vào năm 2023 thì mới có thể chỉ thấy triển vọng tới đây. Nếu việc chỉnh đốn pháp lý còn không mang lại hiệu suất cao đến thi trường thì đó là mẩu chuyện rắc rối nằm ở tương lai.

Tôi đến rằng việc thị trường trung tâm tài chính xuất hiện những bất ổn nhất định do thị trường bất động sản tác động có lẽ rằng là không mạnh lắm. Vẫn hoàn toàn có thể khắc phục ngay và hoàn toàn có thể tạo nên ra sự tăng trưởng ở mức độ tốt đến thị trường. Nhưng điều trọng điểm nhất mà tất cả chúng ta cần tâm điểm là sửa đổi pháp lý. Bởi nếu như tạm bợ được, nó tiếp tục chặn thị trường.

Ngay từ thời điểm năm 2020, nhiều nhà góp vốn đầu tư muốn bỏ thị trường, rời bỏ Dự Án BĐS vì cảm thấy không chịu đựng nổi do bị thất thiệt cả về tinh thần lẫn trung tâm tài chính. Ví như việc vốn góp vốn đầu tư sẽ ứng dụng rồi, nhưng Dự Án BĐS nằm một chỗ mà người ta không biết chờ tới khi nào, khi nào được tháo gỡ, khi nào được phê duyệt.

Ông dự báo thế nào tình hình bất động sản 2023?

Tôi đến rằng 2023 tất cả chúng ta nỗ lực tháo gỡ pháp lý. Nhưng tôi không đủ can đảm chắc được là 2023 tất cả chúng ta hoàn toàn có thể xử lý được những vướng mắc lúc bấy giờ. Yếu tố về vốn hoàn toàn có thể xử lý được, nhưng yếu tố pháp lý là mẩu chuyện rất phức tạp. Đặc biệt quan trọng khi nó gắn với mẩu chuyện chống tham nhũng. Đó là cả một yếu tố rộng lớn.

Lúc bấy giờ tất cả chúng ta rất cần tính trình độ chuyên môn cao để sở hữu một mạng lưới hệ thống pháp lý tương thích với nhu yếu chống tham nhũng. Còn nếu như không tất cả chúng ta cứ quy định quyền lực tối cao Nhà nước thiệt chặt thì sẽ gây nên không dễ đến thị trường, tất cả thứ tiếp tục tạm dừng bởi nếu như làm mà quy định không rõ tiếp tục dẫn tới việc không có ai dám phê duyệt.

Tất cả chúng ta cần quy tắc về pháp lý sở dĩ không khiến hại đến thị trường.

Có nhiều ý kiến đánh giá là bất động sản hiện nay đang giống với giai đoạn 2012. Ông có ý kiến gì về nhận định này?

Nói cách khác là như vậy nhưng sự thực quy trình 10 năm vừa qua và thị trường lúc bấy giờ xuất hiện biểu thị không giống nhau.

Thời điểm năm 2012, tất cả chúng ta vướng phải nợ xấu. Ngay lúc này xuất hiện biểu thị hoàn toàn có thể xuất hiện nợ xấu chứ không tác động mạnh như 10 năm vừa qua. Số lượng nợ xấu chính thức thời điểm năm 2012 là 100.000 tỷ đồng. Còn hiện nay trên, xuất hiện hiện nay tượng nhiều ngân hàng nhà nước mở bán nợ xấu, mở bán bất động sản thế chấp vay vốn nhưng không tới mức xuất hiện những cục máu đông vào tiền tệ như trước.

Tỷ trọng mức lạm phát vào nước hồi đó lên tới mức 17-18%, nhưng lúc bấy giờ Nhà nước vẫn giữ ở mức 4%. Đó là mức độ thường thì. Tuy vậy, lúc bấy giờ áp lực đè nén trái phiếu doanh nghiệp mạnh rộng thị trường vốn từ ngân hàng nhà nước.

Từ những điểm nổi bật đó, tôi đến rằng việc “chữa bệnh” lúc bấy giờ khác với 10 năm vừa qua. Tất cả chúng ta đừng suy nghĩ chu kỳ luân hồi 10 năm tái diễn là giống nhau trọn vẹn. Nếu như không tồn tại chuyện doanh nghiệp phát hành trái phiếu dồn dập như vừa qua hoặc xuất hiện những vụ việc tương quan tới pháp lý thì thị trường bất động sản không phải tới mức lao đao như lúc bấy giờ. Nhất là lúc thị trường trái phiếu ở Việt Nam xuất hiện sự cộng tác của ngân hàng nhà nước. Chính ngân hàng nhà nước là mặt mở bán trái phiếu của doanh nghiệp nên ngân hàng nhà nước với doanh nghiệp phát hành trái phiếu hợp sức với nhau, tạo thành thị trường trung tâm tài chính xuất hiện sự cộng hưởng trọn của cả tín dụng thanh toán và phát hành trái phiếu. Đấy là yếu tố phức tạp. Còn phiên bản thân thị trường bất động sản phiên bản chất là vay tiền và tính thanh toán yếu, tiền vay bị ứ đọng lại.

Vậy theo ông, mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản thời khắc này là gì?

Giải pháp trước mắt là một mẩu chuyện trung tâm tài chính. Thứ nhất phải trấn áp được thị trường trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp phát hành phải xuất hiện đủ yêu cầu năng lượng trung tâm tài chính đáp ứng phát hành trái phiếu ra và không tồn tại bất kỳ rủi ro đáng tiếc nào.

Còn phiên bản thân thị trường bất động sản, tôi đến rằng thị trường lúc bấy giờ thiếu thanh toán còn dư cung mới đáng sợ. Tính thanh toán yếu là vì tư tưởng nhiều người không tin vào thị trường. Bởi sau một loạt vụ đổ bể của phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ FLC, Tân Hoàng Minh… người xem không tin rằng thị trường ổn định, từ đó xuất hiện tư tưởng rút khỏi thị trường kể mọi người góp vốn đầu tư Dự Án BĐS lẫn nhà góp vốn đầu tư thứ cấp cho.

Ông xuất hiện đề xuất nào để phá băng thị trường bất động sản hiện nay?

Thời khắc này, tất cả chúng ta phải cùng nhau ngồi sở dĩ thẩm định và đánh giá lại tổng thể nhiều Dự Án BĐS bất động sản. Dự Án BĐS nào không tồn tại năng lượng xúc tiến, không trọng điểm nên dừng. Dự Án BĐS nào ngay xong, xuất hiện triển vọng thị trường thì phải tiếp tục giải ngân cho vay, khuyến nghị ngân hàng nhà nước giải ngân cho vay sở dĩ hoàn toàn có thể đáp ứng Dự Án BĐS được triển khai xong.

Thị trường bất động sản lúc bấy giờ đang xuất hiện những trục trặc nhất định, nhưng nguồn cung cấp vô cùng hiếm, khác thời điểm năm 2012. Lúc bấy giờ là thừa cung mới dẫn tới nợ xấu, còn lúc bấy giờ là xuất hiện nợ xấu vẫn thiếu cung. Đó là không giống nhau rất cơ phiên bản. Nguồn cung cấp lúc bấy giờ giảm 50% so với mặt phẳng của năm 2020, 2021. Nếu như không xử lý thì tình trạng này trở nên nghiêm trọng, chỉ đơn giản là 2-3 năm tới thôi tình trạng thiếu cung làm đến giá chỉ bất động sản tăng dần đều thì tai hại của nó còn rộng tình trạng chịu áp lực đè nén nợ xấu ngay lúc này.

Những Dự Án BĐS phê duyệt được, sẽ chuẩn bị sẵn sàng góp vốn đầu tư vẫn nằm chờ, Cơ quan chỉ đạo của chính phủ cần một Tờ trình, nghị quyết gì đó, khi pháp lý không tạo ra một cơ hội thống nhất thì nên xuất hiện một Nghị quyết của Quốc hội sở dĩ giải thoát đến những Dự Án BĐS lúc bấy giờ đang được ngắc ngoải nằm chờ.

Khi xuất hiện Nghị quyết của Quốc hội, thậm chí còn nghị quyết tới từng Dự Án BĐS thì Cơ quan chỉ đạo của chính phủ cứ thế mà phê duyệt, không tới mức phải gác bút như lúc bấy giờ. Nhiều Dự Án BĐS được phê duyệt thì tiếp tục khôi phục được hoạt động của thị trường.

Xin cảm ơn ông!