Nhiều người buôn đất vỡ nợ trong năm 2023

Mua đất không có giấy tờ hợp lệ.

Cả đời trồng cafe, ông Toàn được nhiều người đánh tiếng mua lô đất rẫy đang được canh tác của gia đình với giá bán bạc tỷ hồi năm 2021.

Phút chốc có vốn liếng dăm ba tỷ việt nam đồng vào tay, ông nhanh gọnlướt sóng nhiều lô đất to hơn, thậm chí là sẵn sàng vay nóng vì thời gian chốt những giao dịch làm ăn xuất hiện khi chỉ vài tuần hoặc 1-2 tháng sẽ có lời khủng.

Tới đầu năm 2022, khi thông báo tổng vốn gốc và tiền lãi từ buôn đất lên tới rộng chục tỷ việt nam đồng, ông Toàn đặt cược tất tay mua một lô đất đồi, vị trí ngay đường rộng lớn. Giá chỉ lô đất này 15 tỷ việt nam đồng, trong số đó ông Toàn vay nóng 6 tỷ việt nam đồng, lãi vay 6% một tháng, vì tin hoàn toàn có thể bán kiếm lời sau vài tháng. Nếu như bán nhanh chóng, lãi bạc tỷ, khoản lãi vay 360 triệu đồng một tháng không đáng bận tâm.

Những tưởng lần này hoàn toàn có thể nhanh gọn chốt lời như kịch bản cũ, tuy nhiên quý I/2022 trôi qua không tồn tại cơn sóng nào để lướt, gồng lãi quý II và quý III vẫn chưa có người mua. Quí IV không hề có khả năng trả lãi, ông Toàn hạ giá bán lô đất từ 15 tỷ việt nam đồng xuống còn 12 tỷ việt nam đồng, rao bán lỗ 3 tỷ, sẵn sàng thương lượng giảm thêm mang lại khách hàng thiện chí, vẫn ế dài do thị trường rơi vào kỳ ngủ đông.

Sau 7 tháng liền gồng trả lãi 360 triệu đồng từng tháng, tổng tiền lãi ông Toàn sẽ trả 2,5 tỷ việt nam đồng. Khi cạn tiền mặt, ông Toàn phải xin công ty nợ mang lại khất lại tới khi bán xong đất tiếp tục trả dứt điểm, trong những lúc nợ gốc 6 tỷ việt nam đồng vẫn không tất toán được. Hiện tại ông Toàn sẽ bỏ xứ đi lánh nợ, chỉ còn lại người thân của ông ở lại rao bán đất trong vô vọng.

Đầu tư quá lớn.

“Lô đất hiện giảm giá sâu nhưng không có người mua. Chủ nợ thường xuyên kéo dến gây áp lực, giam sổ đỏ, trong khi tổng số nợ gốc và lãi cộng dồn đã 8 tỷ đồng vẫn cứ tiếp tục tăng lên. Nợ bủa vây lúc cận Tết là cái kết gia đình chưa bao giờ ngờ đến”, người quen của ông Toàn mang lại hoặc.

Ghi nhận của Reviewubds24h đã cho chúng ta biết cảnh vỡ nợ trong thời điểm cuối năm 2022 của những nhà góp vốn đầu tư chuyên lướt sóng đất nông nghiệp như ông Toàn không phải là hiếm.

Bà Thủy buôn đất ở Bảo Lộc từng lãi khủng hồi năm 2021, lúc này cũng bị những công ty nợ bủa vây, phải hầu tòa, tường trình với địa phương thường xuyên.

Bà Thủy vướng một vụ hùn hạp vốn buôn đất phân lô lên tới 30 tỷ việt nam đồng, trong số đó nợ vay chiếm tỷ trọng 50%, từng kỳ vọng nếu như xong pháp lý hoàn toàn có thể bán đất lãi chục tỷ việt nam đồng.

Tuy vậy, năm 2022, thị trường trầm lắng, pháp lý “chạy” không xong, nhiều hoạt động và sinh hoạt phân lô đất bị thanh tra rà soát, bán không được, lãi vay tăng khiến cho bà Thủy mất khả năng trả nợ. Cận Tết, đối tác kéo tới đòi nợ, bà Thủy phải tuyên bố vỡ nợ, xin những công ty nợ cho thời hạn để bán tài sản thu xếp tiền.

Là nhà thầu xây dựng. tận mắt chứng kiến những mùa lướt sóng đất rẫy trồng cafe ở khu vực Di Linh và Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2020-2021, bà Hồng kể lại, nhiều nhà đầu tư đã từng lãi trung bình 2-3 tỷ việt nam đồng một lô đất chỉ với sau vài bữa ở khu vực hẻo lánh này. Đơn nhất, xuất hiện một lô đất rẫy cơ hội trung tâm Di Linh 15 km, nhà đầu tư đầu tiên từng bán 2 tỷ việt nam đồng, lãi 1 tỷ việt nam đồng so với giá bán F0 rao bán từ thời điểm năm 2019. Thế nhưng chỉ vào một tuần sau, công ty mới (F2) đã bán giá bán tận 4 tỷ việt nam đồng cho khách hàng F3.

Bà Hồng nhìn nhận năm qua, thị trường đất nền trên Di Linh và Bảo Lộc ngủ đông. Hồi đầu năm 2022, lô đất từng đạt giá bán đỉnh 4 tỷ việt nam đồng sẽ sớm qua tay thật nhiều khách hàng F5, F6, hiện tại sẽ rớt xuống dưới 2 tỷ việt nam đồng, thậm chí là bán lỗ vẫn không có ai mua. “Tết Quý Mão này, tôi chứng kiến nhiều người buôn đất vỡ nợ tiền tỷ vì vay nóng, lãi suất cao. Chỉ cần không bán được đất vài tháng, nhà đầu tư có thể chết trên đống tài sản”, bà Hồng nói.

Mất khả năng thanh toán.

Với những người buôn đất, tình hình kinh doanh bất động sản có thể thay đổi nhanh chóng và không lường trước được. Nếu không có chiến lược tài chính và kế hoạch chi tiêu hợp lý, người buôn đất có thể mất khả năng thanh toán nợ và bị đánh giá kém uy tín trong thị trường bất động sản.

Ông Phạm Lâm, Phó quản trị Hội Môi giới BDS Việt Nam, nhìn nhận diễn biến mất thanh toán của thị trường nhà đất vào nửa trong thời điểm cuối năm 2022 đang làm thật nhiều người buôn đất sử dụng tài chính quá đà nhưng non kinh nghiệm làm việc rơi vào thế không dễ lúc bấy giờ.

Ông cho hay, quan sát những mùa sốt đất khắp những tâm điểm Phú Quốc, Phan Thiết, Bình Phước, Bảo Lộc, Di Linh…  trong năm qua, quá nhiều trường hợp người nông dân sẽ vỡ nợ chỉ vì lao theo cơn sóng góp vốn đầu tư sốt đất ảo.

Họ bán đi mảnh đất sinh nhai, sử dụng tiền lời từ lô đất này làm vốn buôn những mảnh đất khác chờ tăng giá bán, đồng ý vay nóng vì kỳ vọng tiếp tục có lời lớn.

Sau thời điểm xuất hiện lời vài thương vụ làm ăn đầu tiên, tới lúc dồn hết vốn liếng góp vốn đầu tư vào mảnh đất to hơn, vay vốn ngân hàng nhiều hơn thế nữa, cũng là lúc họ rơi vào cạm bẫy, dẫn tới vỡ nợ, mất cả chì lẫn chài.

Ông Lâm phân tích, xuất hiện 2 yếu tố người nông dân nhầm lẫn khi lướt sóng đất dẫn tới vỡ nợ.

Nhầm lẫn thứ nhất là xem giá bán đất sốt ảo như giá bán thiệt, tin vào đà tăng trưởng tiếp tục vào thời hạn dài.

Nhầm lẫn thứ hai là vay nóng lãi vay cao. Phiên bản chất thị trường không thể nào giữ mãi giá bán đất sốt ảo do xuất hiện nhóm đối tượng người dùng dữ thế chủ động làm giá bán, thổi giá bán với mục tiêu sau cuối là thoát hàng tồn của chính họ.

Kịch phiên bản dàn dựng thổi giá bán đất rất tinh vi nên bà con nông dân thiếu vấn đề, ít kinh nghiệm làm việc thường sập bẫy. Còn khái niệm vay lãi cao là sai lầm đáng tiếc sử dụng vay tài chính quá đà, khi thanh toán thị trường đứng lại, không có tiền trả lãi, dễ đẫn tới vỡ nợ.

Những kẻ dàn dựng kịch phiên bản sốt đất ảo thường hoạt động theo nhóm, có ê kíp hẳn hoi. Ông Lâm kể từng đi xem đất thời Phú Quốc sốt ảo để kiểm tra thực hư và sẽ tận mắt chứng kiến màn kịch ra mắt trước mắt. “Họ dẫn tôi đi xem một lô đất buổi chiều, đến tối, tức chỉ 2 tiếng đồng hồ sau, cò đất gọi điện báo đã bán với giá tăng gấp đôi. Đây là cái bẫy nếu nhắm vào người nông dân thì họ khó mà tránh kịp”, ông Lâm nói.

Phó quản trị Hội Môi giới BDS Việt Nam khuyến nghị những nhà góp vốn đầu tư mới gia nhập thị trường BDS nên tỉnh táo trước những diễn biến tăng giá bán đất không bình thường vào một thời hạn quá ngắn.

Thay cho vì tham gia lướt sóng, nhà góp vốn đầu tư nên bình tĩnh thẩm định lại giá bán trị của quần thể đất tới từ đâu, xuất hiện đáng sở dĩ ném ra số tiền rộng lớn góp vốn đầu tư hay là không.

Ông Lâm lấy ví dụ, xuất hiện những lô đất rẫy, đi từ đường Quốc lộ nửa ngày mới tới, liên kết giao thông vận tải kém, chỉ nhằm sử dụng là đất nông, lâm nghiệp, không phải đất ở, nhưng xuất hiện giá bán tăng xuất phát từ một tỷ việt nam đồng lên 3-4 tỷ việt nam đồng một lô, là vấn đề cần quan tâm đến, thận trọng khi được chào giá bán. “Nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình kiến thức thị trường và kiến thức pháp lý, nếu không am hiểu nên tham vấn chuyên gia. Chỉ cần không đề phòng cảnh giác rất dễ sập bẫy giá ảo, dẫn đến chôn vốn, mất vốn, thậm chí vỡ nợ”, ông nói.