Nói thẳng nguồn thu từ đất: ‘Lên đời’ dễ nhất, bán đất là có tiền

Nói thẳng nguồn thu từ đất: ‘Lên đời’ dễ nhất, bán đất là có tiền

Nguồn thu ngân sách từ đất đai trong thời điểm qua đã tiếp tục tăng lên nhanh gọn. Thống kê năm 2022 đã cho chúng ta thấy loạt địa phương có nguồn thu nhà đất rất rộng và tăng rất cao, trong số đó Hưng Yên là tỉnh có mức thu tốt nhất từ trước tới nay. Tuy vậy, việc thu từ đất cũng dễ dẫn tới tình trạng “no dồn đói góp” hoặc “căn bệnh Hà Lan”.

Trồi sụt như… đất

Số liệu từ Sở Trung tâm tài chính đã cho chúng ta thấy, năm 2022, có 10 khoản thu vượt dự trù, trong số đó thu từ nhà đất tăng trưởng mạnh với số 154,5%. Sở này lý giải, mức tăng dần đều nhờ thị trường BDS giữ lại đà tăng trưởng từ trong thời gian cuối năm 2021.

Tuy vậy nguồn thu có tín hiệu đình trệ và sụt giảm từ quý II, tuy vậy ước thu cả năm vẫn đạt rộng 250.000 tỷ VNĐ. Tính riêng hoạt động và sinh hoạt chuyển nhượng ủy quyền BDS đạt rộng 41.000 tỷ VNĐ, tăng lên mức 97% so năm 2021.

Vào ngay 10 năm trở lại đây, số thu từ nhà đất thường xuyên tăng dần đều. Nếu như năm trước đó, số thu từ nhà đất là ngay 63.700 tỷ VNĐ, thì tới năm 2022 đã tiếp tục tăng gấp tầm 4 lần. Tuy nhiên khi bàn về yếu tố này, nhiều Chuyên Viên, đại biểu Quốc hội lo ngại mức tăng chỉ vào thời gian ngắn, có thể trồi sụt không bình thường tùy thuộc vào diễn biến thị trường BDS.

Biểu đồ về nguồn thu từ đất qua những năm.

Nói rằng với Cửa Hàng chúng tôi, PGS.TS. Phạm Thế Anh – Trưởng bộ môn Kinh tế tài chính vĩ mô, trường ĐH Kinh tế tài chính quốc dân – dự báo rằng, nguồn thu ngân sách từ đất đai trong năm này có thể giảm tốc mạnh khi thị trường BDS trầm lắng. Thực tiễn, giải trình của Tổng cục Thuế cũng đã cho chúng ta thấy, nguồn thu từ nhà đất sẽ có những tín hiệu đình trệ và sụt giảm qua những tháng trong thời gian cuối năm 2022, nhiều địa phương giải trình tỷ trọng bỏ cọc đấu giá bán đất tăng dần đều.

Thẩm định và đánh giá đây là khoản thu không bền vững và kiên cố, tuy vậy ông Phạm Thế Anh lo ngại việc suy giảm này tiếp tục ảnh hưởng tác động tới cân đối thu chi vào hoàn cảnh kinh tế tài chính còn nhiều khó khăn vất vả sau đại dịch và tăng thêm tăng cường góp vốn đầu tư công.

PGS.TS. Phạm Thế Anh – Trưởng bộ môn Kinh tế tài chính vĩ mô, trường ĐH Kinh tế tài chính quốc dân.

Theo PGS.TS. Vũ Sỹ Cường – Kinh tế tài chính trưởng Viện công nghệ tiên tiến và tăng trưởng trung tâm tài chính, Học viện chuyên nghành Trung tâm tài chính, nguồn thu từ nhà đất tăng dần đều đột biến rồi có thể giảm sâu đáng lẽ nên được nhìn nhận từ lâu và kịp thời có giải pháp cải cơ hội lại mạng lưới hệ thống thuế nhà đất sở dĩ tạo nên sự ổn định, bền vững và kiên cố. Bài học kinh nghiệm này Trung Quốc sẽ trải qua.

Ông Cường cũng cho biết thêm, việc giảm nguồn thu nhà đất có thể không thật nghiêm trọng với ngân sách trung ương bởi khi dự trù sẽ tính toán được nhưng đây tiếp tục là yếu tố khái niệm những địa phương. Đặc biệt quan trọng là những địa phương có nguồn thu rộng lớn từ đất đai năm vừa qua.

Những hệ luỵ phát sinh

Theo thống kê năm 2022, loạt địa phương có nguồn thu nhà đất rất rộng và tăng rất cao như TP Hà Nội, TPHCM, Hưng Yên, Thanh Hoá, Vĩnh Phúc, Thành Phố Bắc Ninh, Nghệ An, TP. Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng Đất Cảng. Hoàn toàn có thể thấy hầu hết những địa phương này đều là những TP. Hồ Chí Minh rộng lớn hoặc tỉnh thu hút nhiều dự án Bất Động Sản khu vực khu đô thị, BDS tăng trưởng.

Nổi bật như Hưng Yên, tỉnh này có mức thu tốt nhất từ trước tới nay nhờ việc một trong những dự án Bất Động Sản rộng lớn khởi đầu triển và phát sinh số tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nộp một lần rộng lớn. Tính riêng vào 8 tháng năm 2022, khoản nộp tiền sử dụng đất từ hai dự án Bất Động Sản đại khu đô thị sẽ vào tầm 27.726 tỷ VNĐ.

Hoặc như Thanh Hoá, những khoản thu từ đất, thu tiền sử dụng đất là 13.055 tỷ VNĐ năm 2022, đạt 237,4% dự trù. Vĩnh Phúc cũng đạt trên 3.417 tỷ VNĐ, đạt 198,3% dự trù với việc xuất hiện nay cả chục dự án Bất Động Sản công cộng cư, khu vực khu đô thị trên TP. Hồ Chí Minh Vĩnh Yên…

Chuyên Viên kinh tế tài chính Vũ Sỹ Cường gọi những mức tăng bằng số lần như vậy là “đột biến”. Tuy nhiên nguồn thu này sẽ không bền vững và kiên cố và dễ dẫn tới tình trạng “no dồn đói góp” hoặc “căn bệnh Hà Lan”. Ông nói, nguồn thu từ đất đai lúc bấy giờ cơ phiên bản sở dĩ lại mang đến ngân sách địa phương. Ngân sách địa phương về nguyên tắc chỉ được chi mang đến góp vốn đầu tư tăng trưởng, xây dựng dựng hạ tầng chứ không thể sử dụng tăng chi thường xuyên.

PGS.TS. Vũ Sỹ Cường – Kinh tế tài chính trưởng Viện công nghệ tiên tiến và tăng trưởng trung tâm tài chính, Học viện chuyên nghành Trung tâm tài chính (ảnh: Dân Việt).

“Tự nhiên có khoản thu gấp đôi, gấp ba năm trước thì việc chi thế nào hiệu quả không đơn giản. Nhiều địa phương không chi được hoặc có thể dẫn đến hệ luỵ nhiều ngân sách phải “vẽ” ra sở dĩ chi, hoặc có tiền cũng không chi được bởi chỉ được chi mang đến góp vốn đầu tư tăng trưởng. Trong những lúc đó, tăng vài năm một cơ hội đột biến rồi sụt giảm đột ngột sẽ gây nên khó khăn vất vả mang đến việc lập dự trù trung, dài hạn sinh sống những địa phương. Nguồn thu ổn định, đều đặn thì việc chi khẳng định chắc chắn tiếp tục hiệu suất cao rộng”, ông Cường nhấn mạnh vấn đề.

Ông Cường cũng lo ngại rủi ro không may từ việc địa phương chỉ “chăm chăm” vào những nguồn thu từ đất đai mà không tâm điểm tới tăng trưởng những nguồn thu ngân sách khác. Bởi thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là có tiền.

Gỡ nút thắt BDS thế nào?

Sở dĩ phía tới sự bền vững và kiên cố, hiệu suất cao khái niệm những nguồn thu từ đất đai, ông Vũ Sỹ Cường đề cập tới giải pháp thu thuế BDS. Không chỉ có cân đối ngân sách, loại thuế này tiếp tục điều tiết những không ổn định thể hiện thời hạn qua của thị trường BDS như đầu tư mạnh, tích trữ, lướt sóng mua đi bán lại… Theo ông Cường, cần chuyển hình thức thu tiền sử dụng đất một lần sang nhiều lần, theo tiến độ.

Tuy vậy tư tưởng những địa phương muốn thu một lần bởi vì sẽ có tiền ngay nhưng như vậy, doanh nghiệp cũng khó khăn vất vả rộng về dòng tiền, đồng thời dễ dẫn tới việc “no dồn đói góp” vào thu chi ngân sách địa phương. Do vậy, ở kề bên việc cải cơ hội mạng lưới hệ thống thuế với BDS, ông Cường mang đến rằng cần sửa quy định việc thu tiền sử dụng đất.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hoà (đoàn Đồng Tháp) nhấn mạnh vấn đề, ngân sách được ví như mạch máu của khung người, vương quốc nào cũng cần phải có sở dĩ tăng trưởng. Vào hoàn cảnh kinh tế tài chính còn khó khăn vất vả, việc thu ngân sách vẫn tồn tại phụ thuộc rộng lớn vào tài nguyên, trong số đó có đất đai. Tuy nhiên ông Hòa cũng mang đến rằng nguồn thu này sẽ không trải qua được, thiếu bền vững và kiên cố khi quỹ đất trở nên hết sạch, thị trường ngừng hoạt động… Ông Hòa sẽ từng nêu lo ngại này giãi bày trước nghị trường Quốc hội.

Một dự án Bất Động Sản biệt thự nghỉ dưỡng sinh sống Hưng Yên bị “tuýt còi” (ảnh: Đình Phong).

Cũng theo ông Hoà, lúc bấy giờ việc cải cơ hội tổng thể sở dĩ tạo nên nguồn thu bền vững và kiên cố rộng từ đất đai là rất là khẩn cấp. Tuy nhiên trước mắt cần tháo gỡ, khai thông những yếu tố rộng lớn của thị trường BDS, phải làm rõ những khó khăn vất vả của doanh nghiệp.

“Nhiều doanh nghiệp ngóng chờ dòng vốn tín dụng, nhưng bản thân ngân hàng khó khăn, dè dặt việc giải ngân bất động sản vì lo rủi ro”, ông Hoà nói và mang đến rằng việc này rất cần được tính toán, cân đối hài hoà, đáp ứng thận trọng nhưng không “triệt tiêu”; với doanh nghiệp, nhà góp vốn đầu tư, họ cũng cần phải tổ chức cơ cấu lại, tính tới nhiều giải pháp như giảm giá bán bán, không tích trữ đầy cơ…

Một yếu tố khác được đại biểu đề cập tới đó là việc tăng cường thanh tra rà soát, thu hồi những dự án Bất Động Sản chậm triển khai. “Luật quy định rất rõ ràng, do khâu tổ chức thực hiện thôi. Hàng loạt dự án đắp chiếu, trùm mền mà hiếm có chuyện thu hồi dự án. Việc này cần quyết tâm để tạo hiệu quả hơn trong việc sử dụng đất đai, tránh lãng phí”, ông Hoà nói.