Sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang dần suy yếu, nhưng vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011-2013

Ngay từ đầu năm 2023, khó khăn cho khối doanh nghiệp bất động sản trong nghĩa vụ thanh toán nợ trở nên gia tăng, doanh nghiệp phải nhìn thấy nguy cơ mất khả năng thanh toán, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Tình hình doanh nghiệp bất động sản trong báo cáo mới nhất.

Trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố, Công ty Chứng khoán VnDirect ước tính tầm 37.642 tỷ việt nam đồng (+306,4% svck) trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (TPDN) tiếp tục đáo hạn vào quý 2/2023 và 65.905 tỷ việt nam đồng (+13,3% svck) vào nửa cuối 2023.

Trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố, Công ty Chứng khoán VnDirect cho thấy, kết quả kinh doanh năm 2022 của những doanh nghiệp bất động sản đã phản ánh những khó khăn của thị trường.

Doanh thu quý IV/2022 của Vinhomes (VHM) tăng 33,8% svck lên 31.193 tỷ việt nam đồng nhờ tăng mạnh chuyển giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire.

Tuy vậy, lợi nhuận ròng quý IV/2022 giảm 24,0% svck xuống còn 8.928 tỷ việt nam đồng do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 26,6% svck/26,3% svck xuống còn 62.392 tỷ việt nam đồng/28.628 tỷ việt nam đồng.

Trong những khi đó, doanh thu quý IV/2022 của Đất Xanh (DXG) giảm 56,5% svck xuống 984 tỷ việt nam đồng do chuyển giao bất động sản ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành bất động sản đang gặp khó khăn.

Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng vào quý IV/2022 do áp lực chi phí cao. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng 2022 giảm 44,7% svck/87,1% svck xuống 5.581 tỷ việt nam đồng/149 tỷ việt nam đồng.

Doanh thu quý IV/2022 của Nam Long (NLG) giảm 63,1% svck xuống 1.629 tỷ việt nam đồng, chủ yếu từ chuyển giao dự án Flora Akari (90 căn, 261 tỷ việt nam đồng) và Southgate (234 căn, 1.219 tỷ việt nam đồng).

Tuy vậy, lợi nhuận ròng quý IV/2022 tăng 21,1% svck lên 437 tỷ việt nam đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ việt nam đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 16,7% svck/48,1% svck xuống 4.339 tỷ việt nam đồng/556 tỷ việt nam đồng.

Lệch giá quý IV/2022 của Nhà Khang Điền (KDH) tăng 109,2% svck lên 1.234 tỷ việt nam đồng, với biên lợi nhuận gộp giảm 58 điểm % svck xuống 24,2% do chuyển giao Dự Án BĐS có biên lợi nhuận thấp (KDH không tiết lộ cụ thể Dự Án BĐS).

Do vậy, lợi nhuận ròng quý IV/2022 giảm 71,3% svck xuống 119 tỷ việt nam đồng. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 22,1% svck/8,3% svck xuống 2.912 tỷ việt nam đồng/1.102 tỷ việt nam đồng.

Sức khỏe doanh nghiệp bất động sản tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013.

Tiến hành phân tích dựa vào báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (tất cả 118 công ty niêm yết và 92 công ty không niêm yết (số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại).

VnDirect đánh giá, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn đóng băng của thị trường 2011-2013.

Cụ thể, VnDirect cho biết, tỷ số thanh toán hiện tại thời và thông số thanh toán lãi vay của những doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm rất mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.

Tuy vậy, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn giai đoạn 2011-2013. Và tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011- 2013.

Theo VnDirect, hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức Phường/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy vậy, VnDirect cho rằng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.

Tuy vậy các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương thanh tra rà soát tháo gỡ những vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy vậy thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.

Bên cạnh đó, VnDirect cho rằng những giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động tới những doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ không dễ tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần.

Trong lúc hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư không được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.