Thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo

Thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo

GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân đến rằng, thị trường BĐS đóng góp góp trọng điểm trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và xuất hiện tác động phủ rộng đến việc tăng trưởng của nhiều ngành, nhiều nghành vào nền kinh tế. Do vậy, khi thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là tiềm ẩn nguy cơ tạo đình trệ tăng trưởng, thậm chí là dẫn tới suy thoái và phá sản.

GS. TS Hoàng Văn Cường: Khó khăn vất vả của thị trường BĐS lúc bấy giờ trọn vẹn khác so với tình trạng của thị trường BĐS năm 2010-2012 – Ảnh VGP/Nhật Bắc

Ngân hàng còn lo hơn hết doanh nghiệp BĐS

Nói rằng trên Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” GS.TS Hoàng Văn Cường thẩm định và đánh giá thị trường BĐS là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất rộng lớn. Theo báo cáo giải trình của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ BĐS hiện giờ đang chiểm tầm 21.2% tổng dự nợ tín dụng thanh toán, thêm vào đó với dự nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các Doanh Nghiệp BĐS sẽ phát hành thì tổng dự nợ BĐS hiện giờ đang bằng tầm 36% GDP, tương tự với tỷ trọng dư nợ BĐS trên GDP thời điểm năm 2012 cũng tầm 36-40% GDP).

Xuất hiện ngân hàng còn lo hơn hết Doanh Nghiệp BĐS vì tiền vốn ngân hàng giải ngân cho vay đang được nằm tại vị trí các dự án Bất Động Sản BĐS không hoàn thành xong thành phầm sở dĩ bán.

Nếu như thị trường BĐS bị sụp đổ thì không chỉ là làm các Doanh Nghiệp BĐS phá sản mà mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí là dẫ tới suy thoái và phá sản kinh tế và sẽ cuốn theo cả mạng lưới hệ thống trung tâm tài chính mất thanh toán và sẽ mang nền kinh tế rơi vào rủi ro, sẽ tạo mất niềm tin, thậm chí là là việc phẫn nộ của những người dân dân đang được sở hữu trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn vất vả, ách tắc của thị trường BĐS không chỉ là là giải cứu bất động sản mà đó là một tháo gỡ nút thắt, thông nòng nguồn lực có sẵn đến nền kinh tế tăng trưởng, đồng thời là giải pháp sở dĩ giải phóng các số tiền nợ của mạng lưới hệ thống trung tâm tài chính đang được trực thuộc các dự án Bất Động Sản BĐS dở dang.

Do vậy, ông Hoàng Văn Cường thẩm định và đánh giá cao việc Thủ tướng sẽ thường xuyên xuất hiện những chỉ huy về tháo gỡ khó khăn vất vả đến thị trường bất động sản từ Thông tư 03 sẽ nói đến tháo gỡ khó khăn vất vả đến BĐS; tiếp tới chỉ huy Ngân hàng Nhà nước gỡ không dễ tín dụng thanh toán đến BĐS và ngày hôm nay tổ chức triển khai hội nghị toàn quốc sở dĩ xúc tiến thị trường BĐS tăng trưởng trong lành, vững chắc và kiên cố.

Khó khăn vất vả của thị trường BĐS lúc bấy giờ trọn vẹn không giống trước

Khó khăn vất vả của thị trường BĐS lúc bấy giờ trọn vẹn khác so với tình trạng của thị trường BĐS năm 2010-2012 là thời tẩy chay trường tồn kho do thừa cung BĐS nên giá bán BĐS giảm rất sâu nhưng hàng hoá BĐS vẫn không bán tốt. Trái lại, lúc bấy giờ, thị trường BĐS đình trệ nhưng giá bán các loại BĐS hoàn toàn có thể ứng dụng sử dụng ngay như căn hộ cao cấp cộng đồng cư giá bán vẫn tăng, và trên thị trường không tồn tại hàng bán do lượng cung sinh sống hầu khắp các phân khúc thị trường đều sụt giảm tốc, như báo cáo giải trình của Sở Xây dựng dựng, giảm 50%, thậm chí là xuất hiện phân khúc thị trường ngay bằng không.

Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung cấp BĐS nhà tại, trong những lúc cầu về nhà tại vẫn đang còn, thị trường BĐS công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt, các luồng thu hút góp vốn đầu tư đang được tăng, nền kinh tế đang được trên đà tăng trưởng trưởng mở rộng lớn nên dự báo cầu BĐS sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh chóng.

Vào tình trạng đó, nếu như được tháo gỡ các nút thắt sở dĩ tái lập nguồn cung cấp thì thanh toán của thị trường sẽ hồi sinh trở lại. Như vậy, các nguồn lực có sẵn ném ra sở dĩ giải quyết và xử lý các nút thắt của BĐS sẽ nhanh gọn lẹ được hoàn trả.

Do vậy, giải pháp gỡ không dễ đến thị trường bất động sản lúc bấy giờ được nhìn nhận rõ ràng rộng, mức độ rủi ro đáng tiếc thấp hơn nếu như can thiệp kịp thời, nhưng nếu như can thiệp quá muộn, hoặc Nhà nước không can thiệp sẽ sinh ra hiệu ứng domino sẽ là tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế.

Ông Hoàng Văn Cường đống ý với báo cáo giải trình của Sở Xây dựng dựng sẽ chỉ ra nguyên nhân của đình trệ BĐS lần này là vì 2 yếu tố.

Một là thiếu nguồn lực có sẵn tài trợ trung tâm tài chính, vào tình trạng dư nợ tín dụng thanh toán cao và các số tiền nợ trái phiếu Doanh Nghiệp tới hạn thanh toán.

Hai là vì vướng mắc về pháp lý khái niệm các dự án Bất Động Sản BĐS không được triển khai, thậm chí là nhiều dự án Bất Động Sản đang được triển khai phải dừng, xuất hiện những dự án Bất Động Sản ngay hoàn thành xong nhưng không đủ căn cứ pháp lý để lấy ra tiêu thụ hoặc thể hiện tiêu thụ nhưng không được công nhận quyền tài sản.

Sở dĩ giải quyết và xử lý 2 nút thắt này, tôi đến rằng cần phải có sự vào cuộc của Chính phủ nước nhà về tín dụng thanh toán, xử lý trái phiếu Doanh Nghiệp và giải quyết và xử lý các vướng mắc pháp lý.

Về vốn tín dụng thanh toán, theo ông Hoàng Văn Cường, thứ nhất, khái niệm các BĐS sẽ hoàn thành xong, nhiều Doanh Nghiệp BĐS đang được chuyển dư nợ của của tôi sang thành dư nợ tiêu sử dụng dân sinh sống trải qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên tới mức 70% giá bán trị BĐS với lãi vay bằng không?

Các khoản vay lên tới mức 70% gía trị của những BĐS giá bán cao nhiều tỷ VNĐ thì người vay đồng ý trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải sở dĩ sinh sống mà sở dĩ đầu tư mạnh chờ tăng giá bán. Do vậy, ngân hàng cần trấn áp không giải ngân cho vay mua BĐS núp bóng tiêu sử dụng dân sinh sống khái niệm các BĐS không phải là nhà tại thu nhập trung bình, sở dĩ buộc các Doanh Nghiệp phải hạ giá thành, thu hút những người dân xuất hiện sẵn tiền mua chờ tăng giá bán; ngân hàng không tài trợ vốn đến các hành vi mua BĐS đầu tư mạnh.

Thứ hai, khái niệm các dự án Bất Động Sản đang được triển khai dở dang, nếu như hoàn thành xong sẽ có thể ứng dụng sử dụng, có thể thanh toán ngay. Ngân hàng nên khoanh các số tiền nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn sở dĩ hoàn thành xong dự án Bất Động Sản, mang thành phầm ra thị trường. Đồng thời phải trấn áp dòng vốn vay quyết toán giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án Bất Động Sản và vận hành tiền tệ bán hàng sở dĩ tịch thu các số tiền nợ ngân hàng sẽ tài trợ.

Việc làm như trên không chỉ là trợ giúp các hoạt động góp vốn đầu tư, kinh doanh và thị trường BĐS được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng sẽ đổ vào dự án Bất Động Sản sẽ được tịch thu. Cần trấn áp ngặt nghèo, không sở dĩ dòng vốn tín dụng thanh toán đổ vào các dự án Bất Động Sản không có thể hoàn thành xong, không dễ tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ tới hạn.

Đây là việc triển khai chủ trương tín dụng thanh toán linh hoạt: mở rộng lớn khái niệm các dự án Bất Động Sản xuất hiện triển vọng, nhưng thắt chặt khái niệm các Doanh Nghiệp xác chết và mua BĐS đầu tư mạnh.

Chính phủ nước nhà nên đến phép triển khai 2 giải pháp đặc trưng

Về trái phiếu doanh nghiệp, yếu tố trọng điểm nhất là phải đáp ứng niềm tin của người dân khái niệm thị trường trái phiếu, là hạ tầng sở dĩ tăng trưởng thị trường này vào tương lai. Phải xuất hiện những giải pháp đáp ứng cho tất cả những người dân sẽ mua trái phiếu Doanh Nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền sẽ góp vốn đầu tư, thậm chí là hoàn toàn có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn nữa, nếu như kiên trì theo đuổi góp vốn đầu tư dài hạn.

Do vậy, cạnh bên việc sửa Nghị định 65 theo phía gia hạn thêm thời hạn triển khai các điều kiện kèm theo của doanh nghiệp phát hành và nhà góp vốn đầu tư chuyên nghiệp, và gia hạn thời hạn thanh toán trái phiếu, vào tình trạng cấp cho bách như lúc bấy giờ, Chính phủ nước nhà nên đến phép triển khai 2 giải pháp đặc trưng như sau.

Thứ nhất, đến phép các Doanh Nghiệp phát hành văn bản với người tiêu dùng trái phiếu sở dĩ chuyển các số tiền nợ thành trái phiếu dự án công trình có thể quy đổi thành các thành phầm khi dự án công trình hoàn thành xong, dưới hình thức như các nhà góp vốn đầu tư được trao thành phầm theo mức giá bán trị đóng góp góp. Nhà góp vốn đầu tư hoàn toàn có thể chuyển nhượng ủy quyền trái phiếu đến nhau, người sở hữu trái phiếu coi như người góp vốn góp vốn đầu tư chờ khi dự án Bất Động Sản hoàn thành xong sẽ nhận thành phầm hoặc giá bán trị tương ứng với lượng thành phầm được quyền quy đổi.

Phương thức này thực ra là một hình thức huy động vốn góp vốn đầu tư dài hạn đến Doanh Nghiệp BĐS và người dân có vốn mua trái phiếu trở thành người góp góp vốn đầu tư BĐS và được hưởng thụ từ giá bán trị tăng thêm của BĐS sau khoản thời gian dự án Bất Động Sản hoàn thành xong.

Thứ hai, một số trong những dự án Bất Động Sản BĐS trọng điểm (về qui mô, tính chất mô hình BĐS và vị trí dự án Bất Động Sản), nếu như không được tài trợ vốn, các Doanh Nghiệp xuất hiện tiềm ẩn nguy cơ sẽ bán lại đến các nhà góp vốn đầu tư thế giới. Thực tế lúc bấy giờ, nhiều quỹ góp vốn đầu tư bên phía ngoài đang được chuẩn bị sẵn tiền chờ khả năng tóm gọn các dự án Bất Động Sản này khi các Doanh Nghiệp BĐS vào nước gặp khó khăn vất vả phải bán. Điều này sẽ xuất hiện tiềm ẩn nguy cơ tạo hệ luỵ lâu dài khái niệm việc trấn áp thị trường BĐS và nhiều yếu tố khác của quốc gia.

Vào trường hợp này, Chính phủ nước nhà nên phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ nước nhà thâu tóm về các trái phiếu Doanh Nghiệp (với lãi vay thấp rộng, thời hạn dài ra hơn nữa sở dĩ người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đáng tiếc khái niệm tiền vốn sẽ mua trái phiếu Doanh Nghiệp); chuyển các số tiền nợ này đến các tổ chức triển khai vận hành nợ như DATC hoặc VAMC vận hành và trấn áp hoạt động của các dự án Bất Động Sản này tiếp tục góp vốn đầu tư tới khi tịch thu vốn. Vào trường hợp này, tránh việc hình sự hoá khái niệm Doanh Nghiệp mà sở dĩ họ xuất hiện khả năng tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự trấn áp của cơ quan vận hành nợ của phòng nước.

Tỷ trọng nợ công đang được ở tại mức khá thấp, là dư địa sở dĩ triển khai chủ trương tài khoá mở rộng lớn tương hỗ đến thị trường và tăng trưởng vào tình trạng lúc bấy giờ. Việc này cũng không làm tăng cung tiền góp vốn đầu tư nên góp thêm phần trấn áp lạm phát kinh tế.

Theo ông Hoàng Văn Cường, những vướng mắc về pháp lý đa số là vì các quy định của pháp lý xuất hiện sự ông chồng chéo cánh, xích míc hoặc không rõ ràng rõ ràng, làm đến các cơ quan vận hành quan ngại, sợ vi phạm, không đủ can đảm quyết định hành động. Xuất hiện những vướng mắc từ các quy định vào các nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ nước nhà, tuy nhiên cũng tồn tại những vướng mắc do các qui định vào các luật không giống nhau, thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Nếu như thanh tra rà soát sở dĩ sửa đổi hết các Nghị định hoặc chờ sửa xong các luật xuất hiện tương quan thì sẽ mất nhiều thời hạn, thậm chí là hàng năm sau thì sẽ quá muộn khái niệm trường hợp cần hành động cấp cho bách lúc bấy giờ. Do vậy, sở dĩ giải quyết và xử lý kịp thời các vướng mắc pháp lý, cần phải có hành động kịp thời đồng nhất, kịp thời cả từ phía Chính phủ nước nhà và cả từ Quốc hội.

Về phía Chính phủ nước nhà, cần xây dựng một Ban giải quyết và xử lý xử lý các vướng mắc pháp lý từ Trung ương tới từng địa phương, hàng đầu cấp cho Trung ương là Thủ tướng Chính phủ nước nhà và hàng đầu địa phương là Quản trị Ủy Ban Nhân Dân các địa phương, với việc tham gia của đại diện thay mặt các cơ quan, ban, ngành sở dĩ ra quyết định xử lý các yếu tố vướng mắc pháp lý với 3 yêu cầu: Lựa lựa chọn vận dụng một vào số các quy định của pháp lý xuất hiện qui định tương quan tới yếu tố cần giải quyết và xử lý; Vào số các phương án hoàn toàn có thể xử lý, thì phương án được lựa lựa chọn quyết định hành động được Ban thẩm định và đánh giá là tương thích nhất vào tình trạng trên thời khắc ra quyết định hành động: đáp ứng nhu cầu được tốt nhất yêu cầu của các mặt xuất hiện tương quan, những quyền lợi mang lại được thẩm định và đánh giá là nhiều nhất, những thiệt hại nếu như đã đạt được thẩm định và đánh giá là thấp nhất; Công khai minh bạch vấn đề của quyết định hành động lựa lựa chọn đến quý khách dân được biết.

Về phía Quốc hội, cần trải qua một nghị quyết sở dĩ: 1) Xử lý ngay những vướng mắc, xích míc về các quy định pháp lý; 2) Đến phép Chính phủ nước nhà quyết định hành động các phương án tức thời vào việc phát hành trái phiếu cơ quan chỉ đạo của chính phủ thâu tóm về các số tiền nợ trái phiếu doanh nghiệp khái niệm các dư án trọng điểm cần sở hữu; 3) Đến phép Doanh Nghiệp phát hành trái phiếu dự án công trình xuất hiện quy đổi thành thành phầm; 4) Đến phép Chính phủ nước nhà quyết định hành động lựa lựa chọn vận dụng các quy định của pháp lý khi xuất hiện các quy định không thống nhất, ông chồng chéo cánh hoặc không ro ràng, rõ ràng; 5) Đến phép các Doanh Nghiệp được chuyển nhượng ủy quyền các dự án Bất Động Sản khi sẽ xuất hiện giấy ghi nhận góp vốn đầu tư (nhưng không đủ điều kiện kèm theo chuyển nhượng ủy quyền dự án Bất Động Sản theo Luật Kinh doanh thương mại BĐS) trên nguyên tắc: Nhà nước sẽ định giá bán lại giá bán trị khu đất của dự án Bất Động Sản và phần giá bán trị chênh lệch từ giá bán trị khu đất đai tăng thêm phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Ông Cường đến rằng, dành riêng ngân sách tạo ra quỹ góp vốn đầu tư đủ rộng lớn như kiến nghị của Sở XD để sở hữu nguồn tài trợ đến tăng trưởng nhà tại cho tất cả những người thu hập thấp, nhà tại XH.

Sau cuối, về phía Doanh Nghiệp, phải tự tái cấu trúc các hạng mục góp vốn đầu tư sở dĩ tập trung chuyên sâu nguồn lực có sẵn đến các hoạt động trọng tâm xuất hiện khả thi sở dĩ vượt qua khó khăn vất vả.

Không thể sở dĩ các nhà đầu tư mạnh mua gộp bất động sản

Ông Lê Xuân Nghĩa: Tình trạng lần này đa số là thiếu cung, thừa cầu – Ảnh VGP/Nhật Bắc

Cũng trên Hội nghị, ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chủ trương trung tâm tài chính tiền tệ vương quốc cho biết thêm, “năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ mà chính tôi tham gia xây dựng, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có bong bóng bất động sản và điều đó đã xảy ra. Đề án này được xây dựng trên bối cảnh chúng ta đã xảy ra một tình trạng khủng hoảng bất động sản thừa vào năm 2012”. Còn tình trạng lần này đa số là thiếu cung, thừa cầu.

Rõ ràng, khu đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà tại là yêu cầu thiết yếu, tất cả chúng ta cần xây dựng dựng chủ trương bất động sản trên nền tảng này, không thể sở dĩ các nhà đầu tư mạnh mua gộp bất động sản, mua gộp tài nguyên sở dĩ tích trữ, biến đó thành lợi nhuận to lớn vào tương lai, trong những lúc yêu cầu của người dân không được đáp ứng nhu cầu.

Ông Nghĩa mong ước Chính phủ nước nhà tập trung chuyên sâu vào các nền tảng bất động sản, thu gom tài nguyên trực tiếp và tăng trưởng công nghiệp, đặc trưng công nghiệp chế biến, chế tạo ra. “Chúng ta xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của nhân dân”.

Về yếu tố pháp lý chiếm 70% những vướng mắc lúc bấy giờ, thực tế ngân hàng thương mại lúc bấy giờ xuất hiện vừa đủ các chế tài tương thích với quy định thực tế. Theo ông Nghĩa, thị trường trung tâm tài chính này trọng điểm nhất là niềm tin.

Các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa tồn tại tầm quốc tế.

“Tôi cũng xin có một vài ý kiến khác, một là bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới cho nhà ở cho người thu nhập thấp; thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; thứ 3 là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó…”, ông Nghĩa kiến nghị.