Thị trường cuối năm sẽ xấu hơn, doanh nghiệp bất động sản trước nguy cơ đổ vỡ hàng loạt

Ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land.

Đó là nhận định của ông Lê Đình Cộng đồng, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, vào cuộc trò chuyện với CafeLand về những diễn biến của thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm và dự báo thị trường thời hạn tới.

CafeLand – Thanh khoản bất động sản ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt từ quý 2.2022. Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Ông Lê Đình Chung: Tình trạng này là hệ quả của nhiều yếu tố. Trong số đó, thị trường bị tác động bởi động thái thắt chặt tín dụng thanh toán, đồng thời đó là lạm phát kinh tế và những bất ổn chính trị quốc tế.

Thời kỳ thanh, kiểm tra, thanh tra rà soát hàng loạt Dự Án BĐS của Cơ quan chỉ đạo của chính phủ và siết chặt việc phê duyệt Dự Án BĐS sẽ khiến cho thị trường suy giảm nguồn cung cấp trầm trọng, dẫn tới giá bán bất động sản tăng dần đều vào 2 năm qua.

Đây có thể coi như là đỉnh, tương tự như đồ thị hình sin, sau thời kỳ tăng dần đều giá bán sẽ xuống vào thời gian ngắn.

Trước những biến động của thị trường, phần nhiều những nhà góp vốn đầu tư có tư tưởng ngần ngại, mong chờ những vấn đề tích cực về chính trị, về ngân hàng, và mong chờ sở dĩ “bắt đáy” bất động sản.

Ngoài ra, thời hạn vừa qua thị trường thường xuyên xẩy ra những vụ bắt bớ khái niệm lãnh đạo những tập đoàn lớn bất động sản rộng lớn. Điều này sẽ tác động rất lớn tới niềm tin của phòng góp vốn đầu tư, khiến cho họ phiền lòng, do dự không biết sản phẩm mình mua sẽ ra làm sao nếu như công ty góp vốn đầu tư vi phạm.

Tổng thể những yếu tố trên sẽ khiến cho thanh toán thị trường bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Vậy theo ông nên giải quyết tình trạng mất thanh khoản này như thế nào?

Tôi đến rằng Ngân hàng Nhà nước cần mở thêm room tín dụng thanh toán, trong số đó ưu tiên những sản phẩm nhà ở và nghỉ ngơi. Ngoài ra, tháo gỡ pháp lý tương quan tới việc cấp cho phép Dự Án BĐS sở dĩ tăng thêm nguồn cùng đến thị trường.

Đồng thời, trấn áp những vấn đề sai lệch khiến bất lợi đến thị trường, thông qua đó ổn định tư tưởng nhà góp vốn đầu tư.

Phân khúc thị trường nào đang được sụt thanh toán mạnh nhất, và theo ông đây có phải là phân khúc thị trường dễ phục hồi khi thị trường khởi sắc lại?

Phân khúc thị trường đang được sụt giảm tốc nhất là đất nền trống. Vào 2 năm dịch bệnh, đó là phân khúc thị trường nóng nhất thị trường, tiếp sau đó tới sản phẩm nghỉ ngơi.

Theo tôi, sau khoản thời gian thị trường phục hồi, phân khúc thị trường nghỉ ngơi sẽ phục hồi sớm nhất có thể do tương thích với lý thuyết tăng trưởng du ngoạn của Cơ quan chỉ đạo của chính phủ, cũng là một sản phẩm tạo nên ra được giá bán trị thặng dư trải qua vận hành.

Nếu đầu tư bất động sản vào thời điểm hiện nay, nên đầu tư vào phân khúc nào, thưa ông?

Thời gian này, sở dĩ góp vốn đầu tư đáng tin cậy, nên lựa lựa chọn phân khúc thị trường nhà ở nhưng ở khía cạnh góp vốn đầu tư sở dĩ có mức lợi nhuận đột biến và ổn định. Tôi đến rằng nên góp vốn đầu tư vào sản phẩm nghỉ ngơi, nhưng phải chú ý quan tâm tới nhiều yếu tố.

Trước hết, nên tìm tòi những thị trường nghỉ ngơi mới tăng trưởng và có nền giá bán thấp (thị trường mới được khai thác như Ninh Thuận, Phú Yên…).

Tiếp theo là những sản phẩm có tính năng nhiều tích hợp: khu đô thị, nghỉ ngơi, sắm sửa, vị trí mặt biển được ưu tiên.

Nhà góp vốn đầu tư nên ưu tiên những Dự Án BĐS có tính chất pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ lâu dài, năng lượng công ty góp vốn đầu tư triển khai xây lắp tốt, đáp ứng tiến độ và Dự Án BĐS đủ điện kiện bán hàng theo quy định pháp lý. Đây sẽ là những sản phẩm đáp ứng biên độ tăng giá bán lâu dài vào tương lai.

Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản đã, đang và sẽ gặp phải những khó khăn gì sắp tới?

Trải qua một thời hạn “gồng gánh” trước những biến động thị trường, doanh nghiệp bất động sản đang được rơi vào cảnh thiếu vốn triển khai Dự Án BĐS và vận hành doanh nghiệp.

Thành phầm không thanh toán được do bị thắt chặt tín dụng thanh toán và tư tưởng mong chờ của người tiêu dngfcũng là yếu tố khiến bất lợi đến doanh nghiệp. Chưa tính, áp lực nặng nề trả trái phiếu và nợ ngân hàng.

Thực tiễn, nhiều Dự Án BĐS sẽ triển khai xây lắp nhưng không được bán do vướng pháp lý hoặc thời kỳ xin thủ tục cấp cho phép gặp nhiều khó khăn vất vả, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không có tiền tệ sở dĩ vận hành công ty lớn. Do vậy, vào thời hạn tới, doanh nghiệp bất động sản năng lực đương đầu với nguy cơ đổ vỡ rất cao.

Ông cho rằng, họ nên làm gì để tìm lối ra trong bối cảnh này?

Theo tôi, những doanh nghiệp lúc bấy giờ cần tập trung chuyên sâu nguồn lực có sẵn (trung tâm tài chính và nhân sự), không phân chia trang trải; tái cấu trúc máy bộ tinh nhanh nhất có thể sở dĩ nâng lên hiệu suất cao; xem xét yếu tố giảm lương vào thời gian ngắn sở dĩ đáp ứng ngân sách vận hành tương thích. Ngoài ra, cần có sách lược rõ ràng, rõ ràng và tập trung chuyên sâu vào những phân khúc thị trường chính, tương thích với tư tưởng thị trường ở thời gian hiện tại trên.

Ông dự báo như thế nào về kịch bản của thị trường cuối năm và năm sau?

Căn cứ vào những diễn biến tài chính, chính trị và việc thắt chặt tín dụng thanh toán hiện tại trên thì tình hình cuối năm nay sẽ xấu rộng so với hiện tại trên.

Kỹ năng thanh toán thấp, không có dòng vốn, dẫn tới tình trạng đổ vỡ một loạt những doanh nghiệp và hiện tại tượng cắt lỗ sẽ nhiều hơn nữa, ở diện rộng lớn rộng.

Thường thì, đầu năm room tín dụng thanh toán sẽ được mở nên tôi thẩm định quá trình đầu năm sẽ có những khởi sắc nhất định, tập trung chuyên sâu ở những sản phẩm nhà ở và nghỉ ngơi. Tuy vậy, nhận định công cộng cả năm 2023 vẫn là một quá trình khó khăn vất vả khái niệm những doanh nghiệp và cá thể vào nghành bất động sản.