Quy Hoạch
TPHCM gỡ đất công xen cài trong dự án bất động sản
Cơ quan có thẩm quyền cần sớm xem xét, có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra… theo hướng chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếu.
Đồng thời, phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho dự án, xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của chủ đầu tư dự án.
Dự án bất động sản tính đúng tính đủ.
Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM vừa có tờ trình số 1147/Ttr-STNMT-KTĐ gửi Ủy Ban Nhân Dân TPHCM đề xuất kiến nghị giải pháp tháo gỡ dự án có đất xen cài , kênh mương do Nhà nước quản lý.
Theo đó, đối với những dự án có phần khoảng không đất kênh mương, lối đi xen cài rải rác trong những dự án giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất ban hành trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định, phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương, lối đi xen cài rải rác trong dự án, sẽ được tính tiền sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng sử dụng và phải đóng góp 100% giá trị tiền sử dụng đất mà không được khấu trừ trong nghĩa vụ tài chính về đất đai.
TPHCM đang có tới 126 dự án nhà ở thương mại và 158 dự án bất động sản đang trong tình trạng “đứng hình” do không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai.
Tuy vậy, hiện tại một vài dự án thuộc trường hợp trên tới nay không thể xác lập phương án giá đất vì trong dự án có đất do Nhà nước quản lý.
Vì nhiều ý kiến cho rằng, đất do Nhà nước quản lý thì buộc phải đưa ra đấu giá, đấu thầu dự án mà không quan tâm tới diện tích đất do Nhà nước quản lý đó có đủ điều kiện để sử dụng khai thác một dự án độc lập hay là không.
Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể, Sở Tài nguyên Môi trường trình Ủy Ban Nhân Dân TPHCM giải pháp: Đối với những dự án đã được Ủy Ban Nhân Dân TPHCM ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì Sở Sở Tài nguyên Môi trường tự nhiên phối phù hợp với những sở, ngành tương quan tiến hành công tác định giá đất rõ ràng.
Còn đối với những dự án được giao đất sau thời điểm trên thì xem xét những quy định của TPHCM ban hành về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách phần diện tích đất do Nhà nước quản lý thành dự án độc lập để làm hạ tầng xác định giá bán đất.
Những dự án có diện tích đất công trình công cộng là tiện ích nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước thì giao Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM phụ trách tiến hành thanh tra rà soát, xác lập phần diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm hạ tầng tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sở dĩ công ty đất nộp đúng quy định nhằm đảm bảo tính đúng, tính đủ.
Dự án bất động sản 126 dự án “đứng hình”
Trao đổi với Tiền Phong, ông Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, có tới 126 dự án nhà ở thương mại và 158 dự án bất động sản trên địa bàn TPHCM đang trong tình trạng “đứng hình” do không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai.
Những phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất… ở xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm tầm 10% diện tích của các dự án này.
Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân cũng bị ảnh hưởng do dự án vướng đất công xen cài.
Vì vậy, ông Châu đề xuất 3 phương án để xử lý. Phương án thứ nhất, căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định giá bán đất cụ thể phù hợp giá thị trường, theo một số phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA kiến nghị Ủy Ban Nhân Dân TPHCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, ở xen cài rải rác trong dự án nhà ở, mang đến công ty góp vốn đầu tư dự án.
Giá trị phần đất này được xác lập theo giá đất rõ ràng phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Phương án 2 được đưa ra dựa vào ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch , bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế dồn điền đổi thửa và quyền quy đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Phương án 3, HoREA kiến nghị Ủy Ban Nhân Dân TPHCM trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỉ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn.