Bạn không đơn độc khi đang bối rối trước hàng loạt văn bản mới
Sáng nay bạn mở hộp thư công việc, thấy 9 thông báo văn bản mới từ Bộ Xây dựng. Mở từng file ra, toàn là số hiệu thông tư, điều khoản chéo nhau, ngày hiệu lực khác nhau.
Bạn lăn chuột 5 trang rồi nhắm mắt lại. Dự án đang chạy đến giai đoạn đổ móng, một sai sót nhỏ về quy định là mất hàng trăm triệu chi phí phát sinh, lùi tiến độ cả tháng. Không ai nói cho mình cái nào cần đọc trước, cái nào không liên quan đến công trình mình.
Đó chính là cảm giác của phần lớn chủ đầu tư, kỹ sư và dự toán viên trong nửa đầu tháng 8 năm 2026. Thông tư xây dựng 2026 không phải một văn bản duy nhất. Đó là cả một bộ quy định được ban hành rải rác trong 2 tháng qua, mỗi cái ảnh hưởng đến một đoạn khác nhau của chu trình dự án.
Bài này không sẽ không dán toàn bộ nội dung văn bản cho bạn đọc. Mình sẽ chỉ cho bạn thứ tự kiểm tra, các bẫy phổ biến nhất, và cách áp dụng để tối ưu hóa nguồn lực cho doanh nghiệp.
Đầu tiên: đừng cố đọc hết tất cả thông tư xây dựng 2026
Nhiều người mắc sai lầm: mở tất cả văn bản mới ra đọc từ đầu đến cuối. Sau 3 ngày làm việc bạn sẽ khó lòng ghi nhớ được hết, thậm chí còn bỏ lỡ những điểm thực sự gây tắc nghẽn dự án.
Thay vào đó, hãy kiểm tra theo đúng thứ tự ưu tiên dưới đây. Với thứ tự này bạn sẽ bao phủ được phần lớn rủi ro về chi phí và tiến độ chỉ trong 2 tiếng làm việc:
- Đầu tiên xem Thông tư 36/2026/TT-BXD về quản lý chi phí đầu tư. Đây là văn bản ảnh hưởng trực tiếp đến dự toán, quyết toán và tổng mức đầu tư. Bất kỳ thay đổi nào ở đây đều tác động đến số tiền cuối cùng bạn phải chi trả.
- Tiếp theo 2 văn bản đi đôi: Thông tư 37 và 38/2026/TT-BXD về định mức xây dựng và phương pháp tính dự toán. Hai cái này quyết định đơn giá bạn dùng để tính mọi hạng mục công trình.
- Thứ ba là Thông tư 32/2026/TT-BXD về quản lý chất lượng thi công. Đây là văn bản khiến nhiều dự án bị lùi tiến độ 2-4 tuần gần đây, do thay đổi quy trình nghiệm thu.
- Cuối cùng đừng bỏ qua Thông tư 40/2026/TT-BXD về chi phí bảo trì. Khoản này trước đây thường bị bỏ qua, giờ được quy định chặt và ảnh hưởng khá lớn đến tổng dự toán.
Kiểm tra xong 4 văn bản trên, bạn đã chủ động hơn rất nhiều so với các đơn vị đang triển khai dự án hiện tại. Các thông tư còn lại chỉ liên quan đến phân loại công trình đặc thù, bạn chỉ cần xem khi có liên quan trực tiếp.
Dự án ký hợp đồng trước 1/7/2026 có phải thay đổi hết không?
Đây là câu hỏi mình nhận được nhiều nhất trong 2 tuần qua. Và câu trả lời là: không. Bạn không phải điều chỉnh toàn bộ dự án theo quy định mới.
Nguyên tắc chuyển tiếp của tất cả thông tư xây dựng 2026 rất rõ: áp dụng theo thời điểm thực hiện công việc, không theo thời điểm ký hợp đồng. Để tránh các sai sót về thủ tục, bạn nên theo dõi sát sao các tin dự án mới nhất để biết cách xử lý hồ sơ chuyển tiếp cho từng loại công trình cụ thể.
Nghĩa là:
- Hợp đồng đã ký trước 1/7/2026 vẫn giữ nguyên toàn bộ điều khoản thỏa thuận.
- Nhưng mọi công việc thi công, nghiệm thu, thanh toán diễn ra sau ngày 1/7/2026 phải tuân thủ quy trình mới.
- Nếu hợp đồng có điều khoản điều chỉnh giá theo định mức nhà nước, bạn phải rà soát lại ngay.
Có một dự án nhà xưởng mình biết rõ: ký hợp đồng tháng 5, thiết kế xong tháng 6, đổ móng ngày 5/7. Đơn vị thi công vẫn làm theo quy trình nghiệm thu cũ. Đến khi nộp hồ sơ bị trả lại hoàn toàn, thiếu 7 loại biên bản quan trắc theo mẫu mới. Tiến độ lùi 3 tuần, chi phí phát sinh gần 120 triệu. Không ai lừa ai, chỉ đơn giản là không ai đọc kỹ điều khoản chuyển tiếp.
Không cần thay đổi hết. Chỉ cần liệt kê những hạng mục nào sẽ thực hiện sau 1/7, rồi rà soát riêng phần đó thôi.
Thông tư 61 vừa ban hành: ai phải hành động ngay hôm nay
Ngày 30/7 vừa qua Bộ Xây dựng chính thức ban hành Thông tư 61/2026/TT-BXD về quy chuẩn sử dụng năng lượng hiệu quả cho công trình dân dụng. Việc nắm bắt nhanh các tin thị trường bất động sản sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về lộ trình áp dụng các quy chuẩn xanh này vào thực tế.
Trả lời rõ ràng về đối tượng áp dụng:
- Nếu dự án của bạn đã hoàn thành thiết kế và được thẩm định trước ngày thông tư có hiệu lực: bạn không cần thay đổi gì.
- Nếu dự án đang trong giai đoạn thiết kế, hoặc thiết kế xong nhưng chưa nộp thẩm định: bạn bắt buộc phải áp dụng quy chuẩn mới.
- Đặc biệt ảnh hưởng lớn nhất với nhà ở, văn phòng, khách sạn, bệnh viện – các loại công trình tiêu thụ năng lượng cao.
Nếu bạn rơi vào nhóm thứ hai, đừng đợi đến ngày nộp hồ sơ mới kiểm tra. Thiết kế lại phần vật liệu bao che, hệ thống chiếu sáng và điều hòa sẽ tốn từ 3-8 tuần thời gian, và làm tăng chi phí khoảng 4-10% phần kết cấu.
Chi phí thực tế sẽ thay đổi như thế nào?
Mọi người cứ hỏi liên tục: thông tư mới làm tăng chi phí bao nhiêu phần trăm? Thực tế là không có con số chung cho mọi dự án vì mỗi công trình có đặc thù riêng.
Định mức mới được điều chỉnh theo giá vật liệu, nhân công và máy thi công thực tế thị trường. Nên nếu giá thị trường tăng thì định mức cũng tăng theo, đây là xu thế tất yếu để đảm bảo chất lượng công trình.
Riêng phần chi phí bảo trì, quy định mới sẽ làm tăng khoản này khoảng 5-15% so với cách tính cũ. Nhưng đây không phải là chi phí lãng phí. Trước đây chi phí bảo trì thường được khoán gọn, nhà thầu nhận tiền nhưng làm qua loa. Giờ bạn phải lập kế hoạch chi tiết từng hạng mục, từng chu kỳ bảo trì. Bạn sẽ biết chính xác mình đang trả tiền cho cái gì, thay vì trả tiền cho một dòng chữ mơ hồ trong hợp đồng.
Đừng lo chi phí tăng vài phần trăm. Hãy lo chi phí ẩn từ các sai sót pháp lý, nó thường lớn hơn gấp nhiều lần.
Cách áp dụng thông tư xây dựng 2026 không bị vướng mắc
Có một điều ít người chia sẻ với bạn: việc nắm văn bản mới chỉ giải quyết một phần vấn đề. Phần còn lại nằm ở việc bạn hiểu dự án của mình đang ở đâu trên bản đồ chuyển tiếp giữa quy định cũ và mới.
Thay vì ngồi đọc cả ngày văn bản, hãy làm 3 việc cực đơn giản hôm nay:
- Lấy một tờ giấy, liệt kê tất cả các hạng mục công việc sẽ diễn ra trong 3 tháng tới.
- Ghi bên cạnh thời điểm dự kiến thực hiện từng hạng mục.
- Đối chiếu từng hạng mục đó với 4 văn bản ưu tiên mình đã liệt kê ở trên.
Chỉ vậy thôi. Không cần biết hết mọi điều khoản. Chỉ cần biết những điều khoản liên quan đến công việc bạn sắp làm trong thời gian tới.
Nếu bạn cần cập nhật liên tục các điều chỉnh bổ sung của thông tư xây dựng 2026, các trường hợp xử lý thực tế hoặc cập nhật tình hình thị trường, bạn có thể theo dõi chuyên mục Tin thị trường và Tin dự án trên trang chúng tôi. Chúng tôi chỉ lọc thông tin thực sự cần thiết, giúp bạn tiết kiệm thời gian đọc các văn bản không liên quan.
Đối với những bạn đang chuẩn bị kế hoạch đầu tư dài hạn, cũng có thể tham khảo bí quyết đầu tư bất động sản thành công để xây dựng nền tảng bền vững cho các dự án sau này.
Hôm nay đừng cố đọc hết 10 thông tư. Hãy chỉ làm 3 việc đơn giản mình vừa nói ở trên. Đó là bước đầu tiên tốt nhất bạn có thể làm để bảo vệ chi phí và tiến độ dự án của mình.