Dự thảo Luật Đất đai đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến đề xuất nhiều thay đổi liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Trong đó, đáng chú ý là quy định xem xét cấp sổ đỏ đối với đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, đồng thời bổ sung quy định về sổ đỏ điện tử, cách ghi người đồng sử dụng đất và các trường hợp đính chính, thu hồi giấy chứng nhận.
Dự thảo Luật Đất đai đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến đã đưa ra nhiều nội dung đáng chú ý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Trong đó, đề xuất xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 đang nhận được nhiều sự quan tâm.
Ngoài nội dung trên, dự thảo còn bổ sung quy định về sổ đỏ điện tử, cách ghi nhận người có chung quyền sử dụng đất cũng như các trường hợp đính chính, thu hồi giấy chứng nhận.
Đề xuất mới về cấp sổ đỏ đối với đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024
Theo dự thảo Luật Đất đai, Nhà nước sẽ xem xét cấp sổ đỏ cho các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Đất được sử dụng ổn định.
- Không có tranh chấp.
- Phù hợp quy hoạch.
- Không ảnh hưởng đến quốc phòng.
- Không ảnh hưởng đến an ninh.
- Không ảnh hưởng đến môi trường.
- Bảo đảm an toàn công trình.
- Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định.
Theo dự thảo, Chính phủ sẽ quy định chi tiết về:
- Việc cấp sổ đỏ.
- Xác định lại diện tích đất ở.
- Đính chính giấy chứng nhận.
- Thu hồi giấy chứng nhận.
- Hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Xem thêm: Tin tức bất động sản
Vì sao cần bổ sung quy định này?
Cơ quan soạn thảo cho biết trên thực tế vẫn còn nhiều thửa đất đã được sử dụng trong thời gian dài nhưng chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định.
Một số nhóm đất hiện còn tồn tại nhiều vướng mắc gồm:
- Đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường.
- Đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp.
- Đất dôi dư sau sắp xếp trụ sở.
- Đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.
Đối với diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước ngày 1/8/2024, dự thảo quy định phải bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng theo quy định.
Điều chỉnh cách ghi thông tin đối với trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất
Một nội dung khác trong dự thảo là sửa đổi quy định về cách thể hiện thông tin trên sổ đỏ khi:
- Có nhiều người cùng có quyền sử dụng đất.
- Có nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình.
Theo đề xuất, sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với hộ gia đình, các thành viên sẽ tự thỏa thuận để xác định những người có chung quyền sử dụng đất và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định này.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 hiện hành quy định:
- Nếu nhiều người có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu chung tài sản thì mỗi người được cấp một giấy chứng nhận.
- Trường hợp có yêu cầu, các bên có thể được cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện quản lý.
Nghĩa vụ tài chính vẫn là điều kiện để được cấp sổ đỏ
Dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành về nghĩa vụ tài chính.
Theo đó, sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Riêng các trường hợp dưới đây sẽ không phải đáp ứng điều kiện này:
- Không thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Được miễn nghĩa vụ tài chính.
- Được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
- Thuê đất trả tiền hằng năm.
Bổ sung quy định về sổ đỏ điện tử
Một điểm đáng chú ý của dự thảo là quy định rõ sổ đỏ gồm bản giấy và bản điện tử.
Theo nội dung dự thảo:
- Sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý như bản giấy.
Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 mới chỉ quy định giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, chưa phân biệt giữa bản giấy và bản điện tử.
Việc bổ sung hình thức điện tử được đưa ra nhằm phục vụ quá trình chuyển đổi số, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai và tăng cường chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý.
Các trường hợp phải đính chính hoặc thu hồi sổ đỏ
Dự thảo quy định cơ quan cấp sổ đỏ phải thực hiện đính chính khi:
- Thông tin của người được cấp có sai sót.
- Thông tin về thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất không đúng với hồ sơ đăng ký.
- Thông tin không đúng theo văn bản giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực.
Đối với việc thu hồi sổ đỏ, dự thảo cơ bản kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2024, bao gồm các trường hợp:
- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất.
- Cấp đổi giấy chứng nhận.
- Đăng ký biến động phải cấp giấy chứng nhận mới.
- Giấy chứng nhận được cấp sai quy định.
- Giấy chứng nhận bị Tòa án tuyên hủy.
- Thu hồi để thi hành án.
Đáng lưu ý, trường hợp sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, diện tích, điều kiện, mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng đất sẽ không bị thu hồi nếu người được cấp đã chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đúng quy định của pháp luật.
Nội dung này đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2024 và tiếp tục được kế thừa, không phải là chính sách mới của dự thảo.
Dự thảo Luật Đất đai hướng đến tháo gỡ các vướng mắc trong thực tiễn
Theo cơ quan soạn thảo, dự thảo Luật Đất đai được xây dựng trên cơ sở tổng kết gần hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024.
Việc sửa đổi lần này tập trung vào các mục tiêu:
- Giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật.
- Hoàn thiện quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Điều chỉnh thẩm quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Kết luận
Những nội dung được đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai cho thấy định hướng hoàn thiện quy định về cấp sổ đỏ nhằm xử lý các tồn tại trong thực tiễn, đặc biệt đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Đồng thời, dự thảo cũng bổ sung cơ sở pháp lý cho sổ đỏ điện tử, điều chỉnh cách ghi nhận người có chung quyền sử dụng đất và tiếp tục kế thừa các quy định hiện hành về nghĩa vụ tài chính, đính chính cũng như thu hồi giấy chứng nhận. Đây vẫn là các nội dung đang trong quá trình lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét.