Quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch chi tiết xây dựng thể hiện theo tỷ lệ 1:500, dùng để xác định ranh giới, vị trí công trình, hệ thống giao thông – hạ tầng trong một dự án cụ thể. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng và quản lý thi công.

Quy hoạch 1/500 là gì? – Giải thích dễ hiểu cho người mua nhà

Nếu ví bản đồ quy hoạch chung như “bản vẽ tổng thể của một thành phố”, thì quy hoạch 1/500 chính là “bản vẽ cực chi tiết của một dự án cụ thể”.

• Tỷ lệ 1/500 có nghĩa 1cm trên bản đồ = 5m ngoài thực địa.

• Mọi chi tiết hạ tầng, vị trí công trình, ranh giới lô đất, chiều cao, mật độ… đều được thể hiện rõ.

Nói cách khác:

Quy hoạch 1/500 là bản đồ thể hiện chính xác dự án sẽ xây cái gì – ở đâu – cao bao nhiêu – mật độ thế nào – hạ tầng ra sao.

Đây là điều kiện bắt buộc để dự án được cấp phép xây dựng và triển khai.

Không có 1/500 → không được xây dựng → không được huy động vốn hợp pháp.

Xem thêm: Kiểm tra pháp lý dự án bất động sản – Hướng dẫn toàn diện trước khi xuống tiền 2025

Vì sao quy hoạch 1/500 quan trọng với người mua nhà và nhà đầu tư?

Nhiều người mua nhà chỉ quan tâm “giá”, “vị trí”, mà quên mất yếu tố pháp lý. Trong khi đó, 1/500 quyết định:

Quyết định dự án có được xây hay không

Nhà nước chỉ cho phép cấp phép xây dựng khi dự án đã có 1/500.

Nếu không có:

• Không khởi công
• Không nghiệm thu
• Không bàn giao được

Quyết định độ an toàn pháp lý khi góp vốn – mua nhà hình thành trong tương lai

Dự án chưa có 1/500 mà bán hàng là vi phạm Luật Kinh doanh BĐS.

Quyết định thiết kế – kiến trúc – mật độ – tiện ích

Mọi thứ bạn thấy trên sa bàn, brochure đều phải khớp với bản 1/500 đã phê duyệt.

Nếu chủ đầu tư vẽ “ảo” mà không khớp 1/500:

• Nguy cơ cắt tiện ích, đổi block, tăng mật độ, giảm cây xanh.

Quyết định khả năng sinh lời

Dự án đủ pháp lý → tiến độ nhanh → bàn giao đúng hẹn → thanh khoản cao.

Dự án thiếu 1/500 → chậm 1-3 năm là chuyện bình thường.

Xem thêm: Pháp lý dự án chung cư: Quy trình kiểm tra & Checklist đầy đủ 2025

Quy hoạch 1/500 gồm những gì?

Quy hoạch 1/500 KHÔNG chỉ là một bản vẽ, mà là một bộ hồ sơ gồm nhiều phần:

Người mua nhà nên đặc biệt chú ý: mật độ xây dựng, cây xanh, tầng cao & vị trí tiện ích. Đây là những thứ thường bị “vẽ cho đẹp” nhưng thực tế lại khác.

Tỷ lệ bản đồ 1/500 & mức độ chi tiết – Vì sao quan trọng?

Tỷ lệ 1/500 giúp cơ quan quản lý kiểm tra được:

• Công trình có đúng khoảng lùi?

• Mật độ có vượt quy định?

• Hạ tầng giao thông có đủ tải?

• Cây xanh có đạt tối thiểu?

Với nhà đầu tư:

Bản vẽ chi tiết = hạn chế gian lận thông tin.

Một số dự án bán khi chưa có 1/500 thường:

• Thay đổi số block

• Nâng tầng cao

• Cắt giảm tiện ích

• Nhồi thêm shophouse hoặc căn hộ

Căn cứ pháp lý & cơ quan phê duyệt quy hoạch 1/500

Căn cứ pháp lý chính

• Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)

• Nghị định 44/2015

• Nghị định 72/2019

• Quy chuẩn xây dựng quốc gia QCXDVN

• Thông tư 01/2021

(Có thể cập nhật khi có văn bản mới.)

Cơ quan phê duyệt

Tùy quy mô dự án:

• UBND Quận/Huyện

• Sở Quy hoạch – Kiến trúc

• UBND Tỉnh/Thành phố (dự án lớn)

Khi nào phải điều chỉnh?

Dự án phải xin điều chỉnh 1/500 khi thay đổi:

• Tầng cao

• Mật độ

• Vị trí công trình

• Hạ tầng kỹ thuật

Quy trình lập và phê duyệt quy hoạch 1/500

Dưới đây là quy trình tiêu chuẩn của một hồ sơ 1/500:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ đầu tư cần:

• Ranh giới khu đất

• Hồ sơ pháp lý đất đai

• Nhu cầu đầu tư

• Bản đồ địa hình

• Khảo sát hiện trạng

• Đề xuất quy hoạch (nhiệm vụ quy hoạch)

Bước 2: Nộp hồ sơ – thẩm định

Cơ quan quản lý sẽ:

• Kiểm tra pháp lý khu đất

• Kiểm tra chỉ tiêu quy hoạch

• Lấy ý kiến phòng ban liên quan

• Lấy ý kiến cộng đồng (nếu cần)

Bước 3: Phê duyệt

• UBND hoặc cơ quan thẩm quyền ký

• Ra quyết định phê duyệt hồ sơ 1/500

• Niêm yết công khai

Bước 4: Công bố – triển khai

• Chủ đầu tư công bố công khai

• Lập thiết kế cơ sở – kỹ thuật

• Xin cấp phép xây dựng

• Triển khai xây dựng

Thời gian phê duyệt

Thông thường 20–45 ngày tùy dự án, nhưng thực tế có thể kéo dài 3–6 tháng nếu:

• Hồ sơ thiếu

• Đất vướng pháp lý

• Quy hoạch cấp trên chưa ổn định

So sánh quy hoạch 1/500 – 1/2000 – quy hoạch tổng thể

Người mua nhà chỉ nên quan tâm khi dự án đã có 1/500. 1/2000 chỉ là định hướng, KHÔNG đủ điều kiện để dự án xây dựng hay bán hàng.

Dự án chưa có quy hoạch 1/500 có rủi ro gì?

Rủi ro 1: Không được phép huy động vốn

Nếu chưa có 1/500 mà chủ đầu tư nhận tiền theo “hợp đồng góp vốn”, “đặt cọc giữ chỗ”…

• Nguy cơ mất trắng hoặc treo dự án nhiều năm.

Rủi ro 2: Không được cấp phép xây dựng

Chưa có 1/500 = chưa thể xin:

• Thiết kế cơ sở

• Thiết kế kỹ thuật

• Giấy phép xây dựng

Dự án có thể “đắp chiếu”.

Rủi ro 3: Dễ thay đổi thiết kế

Không có 1/500:

Chủ đầu tư vẽ sao cũng được để bán hàng.

Khi duyệt chính thức, nhiều hạng mục bị cắt.

Rủi ro 4: Tăng mật độ, giảm tiện ích

Trường hợp cực kỳ phổ biến:

• Cắt cây xanh

• Cắt hồ bơi

• Tăng số tầng

• Nhồi thêm block

Rủi ro 5: Không xác định được tiến độ

Dự án thiếu pháp lý = không có deadline rõ ràng.

Khi nào dự án bắt buộc phải có quy hoạch 1/500?

Bắt buộc khi:

• Dự án nhà ở thương mại

• Khu đô thị

• Công trình có yêu cầu quản lý chi tiết

• Dự án có nhiều hạng mục hạ tầng

Không bắt buộc với:

• Nhà liền kề trong khu đã có 1/500

• Một số công trình quy mô nhỏ (tùy địa phương)

Hồ sơ cần chuẩn bị để lập quy hoạch 1/500

Nếu bạn là chủ đầu tư, bộ hồ sơ tiêu chuẩn gồm:

• Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

• Giấy tờ pháp lý đất đai

• Bản đồ địa hình

• Bản khảo sát xây dựng

• Nhiệm vụ quy hoạch 1/500

• Bản vẽ tổng mặt bằng dự kiến

• Thuyết minh đề xuất quy hoạch

Chi phí lập quy hoạch 1/500 – Tham khảo thực tế

Chi phí phụ thuộc:

• Quy mô dự án

• Quy mô hạ tầng kỹ thuật

• Đơn vị tư vấn

• Số lượng bản vẽ, khảo sát

Mức giá tham khảo (không chính thức):

• 120–350 triệu cho dự án nhà ở 1–5 ha
• 400–900 triệu cho dự án 10–20 ha
• Dự án lớn có thể 1–3 tỷ

Cách kiểm tra dự án có quy hoạch 1/500 hay chưa?

Cách 1: Hỏi trực tiếp chủ đầu tư

Hãy yêu cầu:

• Quyết định phê duyệt 1/500

• Số hiệu – ngày ký

• Bản vẽ được đóng dấu

Cách 2: Kiểm tra tại UBND Quận/Huyện

Phòng Quản lý đô thị thường có hồ sơ công khai.

Cách 3: Kiểm tra tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc

Một số tỉnh thành cho phép tra cứu online.

Cách 4: Dựa vào dấu hiệu thực tế

Nếu dự án:

• Bán khi chưa có giấy phép xây dựng

• Chỉ nhận “giữ chỗ”, “góp vốn”

• Chưa khởi công hạ tầng kỹ thuật

Khả năng cao chưa có 1/500.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Quy hoạch 1/500 duyệt trong bao lâu?

20–45 ngày theo quy định, nhưng thực tế có thể 3–6 tháng.

Dự án nhỏ có cần 1/500 không?

Tùy quy mô và tính chất công trình; đa số dự án nhà ở thương mại đều bắt buộc.

Mua dự án chưa có 1/500 có an toàn không?

Không. Đây là rủi ro pháp lý lớn nhất hiện nay.

Quy hoạch 1/500 có thay đổi được không?

Có, nhưng phải xin điều chỉnh và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Kết luận – Bí quyết kiểm tra dự án an toàn

Muốn mua nhà – đầu tư BĐS an toàn & không dính pháp lý, chỉ cần nhớ BA ĐIỂM:

• Chỉ đầu tư dự án đã có 1/500 được phê duyệt hợp lệ.
• Bản vẽ 1/500 phải khớp với sa bàn – thiết kế – quảng cáo.
• Không xuống tiền khi chủ đầu tư chỉ “giữ chỗ – góp vốn” nhưng không công bố 1/500.

Quy hoạch 1/500 chính là “xương sống pháp lý” của dự án. Hiểu rõ 1/500 = hạn chế rủi ro = tối ưu lợi nhuận = bảo vệ tài sản.