Cách tra cứu quy hoạch đất chính xác | Hướng dẫn chi tiết 2026

Cách tra cứu quy hoạch đất giúp bạn biết thửa đất có nằm trong quy hoạch, có được phép xây dựng hay sang nhượng hay không.

Bạn có thể kiểm tra online, qua ứng dụng, theo số tờ số thửa, bằng tọa độ hoặc xin thông tin tại cơ quan nhà nước. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết nhất.

Quy hoạch đất là gì? Vì sao phải tra cứu?

Quy hoạch đất là kế hoạch phân bổ, sử dụng diện tích đất theo mục đích cụ thể trong từng giai đoạn phát triển đô thị hoặc nông thôn. Việc quy hoạch được các cơ quan chuyên môn lập, phê duyệt và công bố công khai, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, phù hợp định hướng phát triển kinh tế – xã hội.

Tra cứu quy hoạch giúp bạn:

• Biết thửa đất có nằm trong quy hoạch treo hay quy hoạch mở đường.

• Biết mục đích sử dụng đất hiện tại và tương lai (đất ở, đất thương mại, đất nông nghiệp…).

• Xác định đất có được phép xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng hay không.

• Tránh rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư.

Đây là bước quan trọng nhất trước khi mua đất, đặc biệt trong thời điểm các dự án hạ tầng, mở rộng giao thông, và điều chỉnh đô thị diễn ra mạnh.

Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì? Nội dung, pháp lý và rủi ro khi dự án chưa có 1/500

5 Cách tra cứu quy hoạch đất phổ biến nhất (đầy đủ & chính xác)

Dưới đây là 5 phương pháp đang được sử dụng rộng rãi nhất năm 2025. Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng, phù hợp từng nhu cầu cụ thể.

Tra cứu online qua cổng thông tin tỉnh/thành

Đây là cách tra cứu chính xác nhất, vì dữ liệu được lấy trực tiếp từ Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường.

Cách thực hiện (dùng chung cho các tỉnh):

1. Truy cập cổng thông tin quy hoạch của tỉnh/thành phố.

2. Nhập địa chỉ, số tờ số thửa, hoặc chọn vị trí trên bản đồ.

3. Xem thông tin chi tiết: loại đất, chức năng quy hoạch, hành lang bảo vệ, chỉ giới đường đỏ.

4. Tải bản đồ hoặc in file (nếu cần).

Ví dụ các trang tra cứu phổ biến:

• TP.HCM: Cổng thông tin quy hoạch HCM, Thông tin quy hoạch đô thị.

• Hà Nội: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Hà Nội, Quy hoạch đô thị Hà Nội.

• Đà Nẵng: Hệ thống thông tin quy hoạch Đà Nẵng.

• Bình Dương – Đồng Nai: Cổng thông tin đất đai các tỉnh.

Ưu điểm:

• Độ chính xác cao (nguồn chính thống).

• Cập nhật theo kỳ của tỉnh.

Nhược điểm:

• Tốc độ chậm vào giờ cao điểm.

• Một số tỉnh giao diện khó tra cứu với người mới.

Tra cứu qua ứng dụng bản đồ quy hoạch

Đây là cách nhanh – thuận tiện – phổ biến nhất trong giới đầu tư 2025-2026.

Các ứng dụng phổ biến:

• Guland

• Remaps

• Meeymap

• Onland

• Thongtin.land

Ưu điểm của app quy hoạch:

• Tra cứu bằng địa chỉ, tọa độ, hoặc vẽ đa giác.

• Hiển thị lớp quy hoạch, hiện trạng, chỉ số xây dựng.

• Dễ sử dụng cho người mới.

Nhược điểm:

• Dữ liệu được tổng hợp → có độ trễ so với dữ liệu nhà nước.

• Một số thông tin yêu cầu tài khoản trả phí.

Khi nào nên dùng app?

• Khi đi xem đất thực tế.

• Khi cần kiểm tra nhanh một khu vực rộng.

• Khi muốn so sánh quy hoạch giữa nhiều khu.

Tra cứu quy hoạch đất bằng số tờ số thửa

Đây là phương pháp dành cho người đã có sổ đỏ hoặc trích lục.

Cách thực hiện:

1. Lấy số tờ – số thửa từ trang đầu của sổ đỏ.

2. Vào website tỉnh/thành → mục “Tra cứu thông tin thửa đất”.

3. Nhập số tờ – số thửa → tra cứu.

Ưu điểm:

• Chính xác và rõ ràng nhất.

• Kết quả trả về đúng thửa đất không sai lệch vị trí.

Hạn chế:

• Một số tỉnh chưa hỗ trợ tra cứu theo tờ, thửa.

Tra cứu theo tọa độ GPS

Khi không có số tờ số thửa, bạn có thể dùng tọa độ GPS (Google Maps).

Cách lấy tọa độ:

1. Mở Google Maps → giữ vào vị trí đất.

2. Xem tọa độ dạng 10.794xxx, 106.700xxx.

3. Nhập vào app quy hoạch hoặc website.

Ưu điểm:

• Tra cứu ngay tại hiện trường.

• Rất chính xác khi định vị đúng vị trí đất.

Hạn chế:

• Một số app cần trả phí để xem đầy đủ dữ liệu.

Xem thêm: Quy hoạch 1/2000 là gì? Vai trò, hồ sơ, cách kiểm tra & khác biệt với 1/500

Xin thông tin tại cơ quan nhà nước

Đây là cách chính xác nhất khi cần văn bản pháp lý xác nhận.

Các cơ quan tiếp nhận:

• Văn phòng Đăng ký đất đai quận/huyện.

• UBND phường/xã.

• Sở Tài Nguyên & Môi Trường.

Hồ sơ cần mang theo:

• Sổ đỏ hoặc giấy tờ thửa đất.

• CMND/CCCD.

• Đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch (mẫu có sẵn).

Khi nên dùng cách này:

• Khi chuẩn bị mua đất.

• Khi cần hồ sơ pháp lý để vay ngân hàng.

• Khi xảy ra tranh chấp hoặc cần xác định phạm vi quy hoạch.

Hướng dẫn đọc bản đồ quy hoạch

Nhiều người tra cứu được bản đồ nhưng không biết cách đọc, dẫn đến hiểu sai thông tin. Dưới đây là hướng dẫn cơ bản nhất.

Các ký hiệu phổ biến trong bản đồ

Màu sắc:

• Đất ở: màu hồng.

• Đất thương mại dịch vụ: màu đỏ cam.

• Đất cây xanh: màu xanh lá.

• Đất giao thông: màu vàng hoặc trắng kẻ.

• Đất nông nghiệp: màu vàng nhạt.

Ký hiệu khác:

• Chỉ giới đường đỏ: đường màu đỏ đặc.

• Hành lang bảo vệ sông, suối: đường xanh kẻ sọc.

• Khu vực quy hoạch công trình công cộng: màu tím.

Cách đối chiếu hiện trạng và quy hoạch tương lai

1. Xác định vị trí đất → kiểm tra hiện trạng (đất ở, đất nông nghiệp…).

2. Bật lớp quy hoạch → xem đất có chuyển sang chức năng khác không.

3. Kiểm tra các yếu tố liên quan:

   • Hành lang lộ giới

   • Mở đường

   • Công viên – tiện ích – hành lang kỹ thuật

4. Đối chiếu với quy hoạch phân khu (1/2000) và chi tiết (1/500).

Bảng so sánh các phương pháp tra cứu

Checklist 10 bước kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất

1. Xác định vị trí đất trên Google Maps.

2. Tra cứu quy hoạch trên cổng thông tin tỉnh.

3. Tra cứu trên 1–2 ứng dụng để đối chiếu.

4. Kiểm tra số tờ số thửa (nếu có).

5. Đo lại diện tích, kích thước trên bản đồ.

6. Kiểm tra quy hoạch giao thông – hành lang lộ giới.

7. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất đến năm gần nhất.

8. Kiểm tra dự án hạ tầng xung quanh.

9. Đối chiếu với quy hoạch phân khu/chi tiết.

10. Xin xác nhận thông tin tại VP đăng ký đất đai (nếu chuẩn bị giao dịch).

Lưu ý quan trọng khi tự tra cứu

• Dữ liệu trên app có thể chậm 3–12 tháng.

• Bản đồ quy hoạch nhiều tỉnh đang cập nhật, có thể lỗi hiển thị.

• Bản đồ sử dụng đất và bản đồ xây dựng có thể khác nhau.

• Không hiểu rõ ký hiệu dễ dẫn đến sai sót lớn.

• Thông tin chính thức luôn nằm ở cơ quan nhà nước.

Câu hỏi pháp lý thường gặp (FAQ)

1. Đất trong quy hoạch treo có mua được không?

• Được, nhưng có rủi ro không xây được, không lên thổ cư, khó bán lại. Giá thường rẻ hơn thị trường.

2. Đất trong quy hoạch 1/2000 có bị giải tỏa không?

• Chưa chắc. 1/2000 là quy hoạch phân khu. Giải tỏa chỉ xảy ra khi có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc dự án cụ thể.

3. Làm sao biết đất có bị quy hoạch mở đường?

• Xem bản đồ giao thông trong quy hoạch phân khu. Nếu đường cắt qua thửa đất → có khả năng thu hồi.

4. App quy hoạch và bản đồ tỉnh khác nhau, cái nào đúng?

• Bản đồ tỉnh đúng hơn vì là cơ sở pháp lý.

5. Tại sao nhiều nơi không tra được quy hoạch?

• Có thể tỉnh đang cập nhật dữ liệu, hoặc khu vực đó chưa được số hóa.

Kết luận

Tra cứu quy hoạch đất là bước quan trọng nhất để tránh rủi ro khi mua bán, giao dịch hoặc đầu tư bất động sản. Việc sử dụng kết hợp website tỉnh – app quy hoạch – đối chiếu hồ sơ – kiểm tra tại cơ quan nhà nước sẽ giúp bạn có thông tin chính xác nhất.