Mô hình nhà ở xã hội vẫn tiếp tục là một trong những phân khúc thị trường địa ốc đầy tiềm năng trong năm 2023 và trong thời gian sắp tới. Sự quan tâm đặc biệt từ phía Nhà nước cùng sự tham gia chủ động của các doanh nghiệp lớn đã tạo nên một tâm điểm quan trọng cho thị trường này. Nhưng những rủi ro khi thuê nhà ở xã hội khiến người dân e ngại
Nhận định rủi ro khi thuê nhà ở xã hội
Theo ông Nguyễn Anh Quê, từ góc độ kinh doanh, quy định hiện tại yêu cầu Dự Án Bất động sản Nhà ở Xã hội phải dành một phần quỹ nhà cho thuê và chương trình thuê-mua. Tuy nhiên, quy định này đang gặp phải nhiều khó khăn trong thực tế.
Ông Quê phân tích rằng, từ quan điểm người mua nhà, người Việt Nam có xu hướng mong muốn sở hữu nhà rất cao. Họ muốn có một căn nhà mang tên mình, đặc biệt khi xây dựng tổ ấm gia đình và có con nhỏ, việc định cư lâu dài trở thành ưu tiên hàng đầu.
Do đó, trong việc tiếp cận các Dự Án Bất động sản Nhà ở Xã hội, ưu tiên của người dân vẫn là: mua – thuê mua (trong thực tế chưa có Dự Án Bất động sản nào triển khai mô hình căn hộ cao cấp này một cách hợp pháp) – thuê và thu nhập từ việc kinh doanh.
>>> Xem thêm:
Rủi ro khi thuê nhà ở xã hội xuất hiện từ phương thức cho thuê
Mô hình thuê mua trong lĩnh vực nhà ở xã hội là quá trình người thuê căn hộ cam kết thuê trong 5 năm và phải đặt cọc 3-12 tháng tiền thuê.
Trong trường hợp cần thiết, khi người thuê có khả năng đầu tư, họ sẽ chi ra 50% giá trị căn hộ (thực tế, mức này thường được mặc định vì không có dự án nào không coi việc này là cấp thiết), và đóng góp hàng tháng khoảng 75.000đ/m2.
Sau 5 năm, nếu người thuê có khả năng mua căn hộ, giá bán sẽ tuân theo giá thị trường cùng với việc khấu hao căn hộ cao cấp.
Tuy nhiên, việc áp dụng pháp lý này cho mô hình thuê mua nhà ở xã hội đã gặp phải nhiều vấn đề không hợp lý, gây khó khăn cho người thuê, nhà góp vốn đầu tư và cả cơ quan nhà nước.
Mô hình thuê này tạo ra lo lắng cho người thuê vì gặp phải nhiều rủi ro như không có khả năng mua sau 5 năm do không phù hợp với tiêu chí người dùng; hoặc nếu mua sau 5 năm, giá bán sẽ là giá thị trường tại thời điểm đó;:
- Rủi ro vi phạm hợp đồng thuê và bị thanh lý.
- Rủi ro về việc tăng tiền thuê do sự kiểm soát và điều chỉnh từ nhà nước hoặc nhà đầu tư.
- Rủi ro mất tiền đầu tư vào trang thiết bị nội thất khi trả lại căn hộ cho nhà đầu tư.
Một ví dụ cụ thể là Dự Án Bất động sản nhà đầu tư đòi thêm một khoản “lãi vay bảo toàn vốn” 12%/năm, chỉ được tính sau 5 năm.
Điều này đòi hỏi người mua phải đóng góp một khoản tiền lớn, dẫn đến việc đội giá bán cao lên đến 25%-30% so với giá căn hộ thực tế cộng với tiền thuê đã trả trong 5 năm.
Góc nhìn chuyên gia về rủi ro khi thuê nhà ở xã hội và cho thuê nhà ở xã hội
Từ góc độ nhà đầu tư, họ không hài lòng với quy định về mô hình thuê-mua trong lĩnh vực nhà ở xã hội, đặc biệt là đối với nhà góp vốn đầu tư trong các Dự Án Bất động sản.
Thay vì chuyển nhượng căn hộ và nhận 95% giá trị cộng thêm 2% ngân sách để tái đầu tư, sau đó sau vài tháng nhận thêm 5% cuối cùng của giá bán, họ chỉ được hưởng 50% lợi nhuận.
Sau 5 năm, họ chỉ thu được 50% còn lại và 2% ngân sách tái đầu tư. Tiền thuê nhà không đủ để bù đắp cho lãi vay mà họ đã vay từ ngân hàng nhà nước, hoặc thậm chí không đủ để tái đầu tư vào các chiến lược Marketing Thương mại, dẫn đến giảm lợi nhuận.
Ngoài ra, sau 5 năm, việc phải xét duyệt lại hồ sơ của người dùng đòi hỏi quá nhiều thời gian và nguồn lực từ ngân sách nhân lực, ngân sách ngoại giao, việc định giá lại căn hộ, thu thuế và kiểm toán, tất cả đều đẩy các doanh nghiệp vào tình trạng mệt mỏi và căng thẳng.
Rủi ro từ chính sách, cơ chế
Phía cơ quan quản lý nhà nước, cũng như cơ quan của người mua nhà, hiện nay việc xác nhận mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội đã giao cho Sở Xây dựng để xác nhận tình trạng nhà ở. Đồng thời, quận, huyện có trách nhiệm giám sát và tổng hợp thông tin, báo cáo cho Sở Xây dựng. Thủ trưởng cơ quan người mua nhà cũng phải xác nhận về thu nhập của họ.
Ngoài ra, nhà góp vốn đầu tư cũng phải thực hiện việc thu hồ sơ, thanh tra, tổng hợp báo cáo và gửi cho Sở Xây dựng. Quá trình này khá phức tạp và tốn nhiều thời gian, từ 4-6 tháng tính từ thời điểm nhà góp vốn đầu tư gửi kiến nghị tới Sở Xây dựng cho đến khi người tiêu dùng ký hợp đồng với nhà góp vốn. Điều này dẫn đến lãi vốn và giảm lợi nhuận, làm cho lợi nhuận từ nhà ở xã hội trở nên rất thấp.
Người tiêu dùng ở xã hội sẽ phải trải qua một quá trình tương tự. Đối với người thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội, thủ tục lại càng phức tạp gấp đôi.
Ông Quê nhấn mạnh rằng vấn đề chưa được giải quyết từ việc dành một phần quỹ nhà cho thuê và thuê-mua trong việc xây dựng Dự Án Bất động sản Nhà ở Xã hội.
Điều này gây khó khăn cho người mua nhà, nhà góp vốn đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước, thủ trưởng người mua nhà, nhà nước. Do đó, theo quan điểm cá nhân, ông Quê đề xuất dành một phần quỹ căn hộ cao cấp trong Dự Án BĐS Nhà ở Xã hội cho sức mua và sở hữu của người dân.
Reviewbds24h
Địa chỉ: 047, Phú Mỹ, Thủ Dầu Một, Bình Dương.
Liên hệ Hotline: 0886.915.428
Email: reviewbds24h@gmail.com
Web: reviewbds24h.com
