Đất nông nghiệp là gì? Những quy định cần biết 2023

Đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các hoạt động sản xuất, nghiên cứu và thử nghiệm trong lĩnh vực nông lâm nghiệp cũng như thủy sản.

Tuy nhiên, khi có ý định chuyển đổi đất nông nghiệp để sử dụng cho mục đích khác như xây nhà hay các dự án phi nông nghiệp, việc này yêu cầu sự phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền của nhà nước.

Trong bài viết tiếp theo, chúng ta sẽ cùng khám phá khái niệm đất nông nghiệp, cũng như những quy định pháp luật liên quan. Hãy cùng tìm hiểu thông tin chi tiết trên reviewbds24h.

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp, còn được biết đến với tên gọi tiếng Anh là Farmland hoặc Agricultural Land, là loại đất được sử dụng chủ yếu cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Đây là nơi quan trọng đáp ứng nhu cầu sản xuất lương thực và các sản phẩm nông nghiệp khác.

Nhà nước giao đất nông nghiệp cho người dân để phục vụ cho việc trồng trọt, chăn nuôi, cũng như nghiên cứu và thử nghiệm về nông lâm nghiệp, thủy sản, và các loại cây trồng khác nhau. Đất nông nghiệp không chỉ là nơi sản xuất quan trọng mà còn là nguồn lao động không thể thay thế trong ngành nông lâm nghiệp.

Vai trò của đất nông nghiệp là không thể phủ nhận trong chuỗi sản xuất. Nó cung cấp dinh dưỡng, nước và oxy cần thiết cho cây trồng phát triển và sinh sản lương thực. Đất này cũng chứa đựng nhiều vi sinh vật có lợi, hỗ trợ việc chuyển hóa chất dinh dưỡng và bảo vệ cây trồng khỏi sâu bệnh hại.

Diện tích đất nông nghiệp tại Việt Nam vào năm 2020 được thống kê như sau:

• Diện tích đất sản xuất nông nghiệp: 11.718.391 héc ta
• Diện tích đất lâm nghiệp: 15.404.790 héc ta
• Diện tích đất nuôi trồng thủy sản: 786.184 héc ta
• Diện tích đất làm muối: 15.586 héc ta
• Diện tích đất nông nghiệp khác: 58.532 héc ta

Thông tin này nói lên sự đa dạng và quan trọng của đất nông nghiệp trong việc đáp ứng nhu cầu sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp tại Việt Nam.

Xem thêm:

• Xác định giá đất theo thị trường: Khó nhưng phải làm.
• Các quy định, điều kiện và thủ tục chuyển đổi đất ruộng lên thổ cư 2023

Các loại đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp, theo Luật Đất đai 2013, được phân thành các nhóm chính dựa trên mục tiêu sử dụng:

1. Đất trồng cây hàng năm: Bao gồm đất trồng lúa và các loại cây khác như ngô, khoai, mía, và các loại cây mùa vụ khác.
2. Đất trồng cây lâu năm: Đất này dành cho việc trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm như cây lấy gỗ hoặc cây cho sản phẩm hàng năm như vải, nhãn, mít.
3. Đất sử dụng cho chăn nuôi: Đây là loại đất phục vụ cho việc chăn nuôi gia súc, gia cầm, hoặc trồng cỏ để nuôi thú cưng.
4. Đất rừng phòng hộ: Dùng để bảo vệ đất, nước, chống xói mòn và thiên tai, cung cấp nhà ở và hỗ trợ các hoạt động phòng hộ.
5. Đất rừng đặc dụng: Đất dành cho việc bảo tồn tự nhiên, hỗ trợ nghiên cứu và phân tích khoa học về sinh thái.
6. Đất rừng sản xuất: Là rừng tự nhiên có giá trị sản xuất cao, được kiểm soát và bảo vệ đặc biệt.
7. Đất nuôi trồng thủy sản, làm muối: Bao gồm đất được sử dụng cho việc nuôi trồng thủy sản và sản xuất muối từ ao, hồ, sông và các vùng đất cải tạo.
8. Đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất được sử dụng cho xây nhà, trồng cây giống, chăn nuôi gia súc, gia cầm, trồng hoa và các loại cây cảnh, xây chuồng trại chăn nuôi.

Việc phân loại này giúp xác định rõ ràng mục tiêu sử dụng của từng loại đất nông nghiệp, từ đó quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

Ký hiệu đất nông nghiệp thể hiện nay trên bản vẽ địa chính, mảnh trích đo địa chính như sau:

Dưới đây là bảng liệt kê các loại đất nông nghiệp và mã ký hiệu tương ứng của chúng:

STT	LOẠI ĐẤT	KÝ HIỆU
1	Đất chuyên trồng lúa nước	LUC
2	Đất trồng lúa nước sót lại	LUK
3	Đất lúa nương	LUN
4	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	BHK
5	Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK
6	Đất trồng cây lâu năm	CLN
7	Đất rừng sản xuất	RSX
8	Đất rừng phòng hộ	RPH
9	Đất rừng đặc dụng	RDD
10	Đất nuôi trồng thủy sản	NTS
11	Đất làm muối	LMU
12	Đất nông nghiệp khác	NKH

Bảng này cung cấp mã ký hiệu cho mỗi loại đất nông nghiệp để dễ dàng nhận diện và phân loại chúng trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai.

Quy định về sử dụng đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp tại Việt Nam được phân phối với mục tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp và tuân thủ quy định của chính quyền về việc cấp đất cũng như thời hạn sử dụng.

Hạn mức giao đất nông nghiệp

Các quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp tại Việt Nam xác định diện tích tối đa mà cộng đồng hoặc cá nhân có thể sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Những quy định này phụ thuộc vào từng loại đất và vùng miền khác nhau trong nước.

Theo Luật Đất đai 2013, các hạn mức cụ thể được quy định như sau:

• Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối:
  • Tối đa 3 ha ở vùng Đông Nam Bộ và vùng đồng bằng sông Cửu Long cho tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
  • Tối đa 2 ha ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
• Đất trồng cây lâu năm:
  • Tối đa 10 ha ở vùng đồng bằng và 30 ha ở vùng trung du, miền núi.
• Đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất:
  • Tối đa 30 ha.

Những quy định này cũng liên quan đến việc sử dụng đất trống, đồi núi trọc và đất có nước phù hợp với mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối theo quy hoạch, kế hoạch của từng khu vực.

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất hoặc mang đến thuê đất nông nghiệp để sử dụng, theo quy định của pháp luật. Việc xác định thời hạn này đi kèm với các điều kiện mà cơ quan nhà nước có thể áp dụng và quản lý người sử dụng đất trên toàn quốc.

Theo Điều 126 của Luật đất đai 2013, các quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

1. Thời hạn cho người sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất trực tiếp theo quy định trong Điều 129 của Luật là 50 năm. Sau khi hết thời hạn này, nếu người sử dụng đất vẫn có nhu cầu sử dụng, có thể được cấp phép tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định.
2. Thời hạn cho việc thuê đất nông nghiệp không vượt quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, nếu người thuê đất có nhu cầu sử dụng tiếp, Nhà nước có thể xem xét gia hạn.
3. Thời hạn sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, cho hoạt động kinh doanh phi nông nghiệp hoặc dự án Bất Động Sản đầu tư vốn nước ngoài có thể được cấp thời hạn không quá 50 hoặc 70 năm tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể của dự án.
4. Thời hạn sử dụng đất cho việc xây dựng trụ sở thương mại của tổ chức nước ngoài là 99 năm. Khi hết thời hạn này, nếu cần tiếp tục sử dụng, tổ chức có thể được xem xét gia hạn hoặc mang đến thuê đất mới.
5. Thời hạn sử dụng đất thuộc quỹ đất nông nghiệp cho mục đích công cộng của các cấp xã, phường, thị trấn là không quá 5 năm.
6. Đối với đất sử dụng cho dự án công trình công cộng hoặc tự chủ tài chính của tổ chức công lập, thời hạn sử dụng là không quá 70 năm.

Mỗi loại đất nông nghiệp có thể có thời hạn sử dụng khác nhau dựa trên từng điều kiện cụ thể. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng có thể xin gia hạn sử dụng đất.

Bảng giá chỉ đất nông nghiệp

Bảng giá chỉ đất nông nghiệp, theo quy định trong Luật Đất đai 2013, được Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh và TP.HCM thuộc trung ương xây dựng và trình Hội đồng nhân dân phê chuẩn trước khi công bố.

Đây là thông tin quan trọng định kỳ, được cập nhật mỗi 5 năm và công bố công khai, minh bạch vào ngày 01/01 của mỗi chu kỳ. Từ 01/01/2020 đến 31/12/2024, các tỉnh thành sẽ áp dụng bảng giá mới.

Bảng giá chỉ đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong nhiều giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp như đền bù, quy đổi mục tiêu sử dụng đất, xử phạt vi phạm và các thủ tục khác.

Giá chỉ đất nông nghiệp cụ thể được xác định theo từng loại đất và từng trường hợp sử dụng. Có thể thay đổi tùy thuộc vào việc Nhà nước thu hồi, giao đất, cho thuê đất, và trong các giao dịch mua bán, ủy quyền và các trường hợp khác.

Ví dụ như:

• Hà Nội: Từ 36.000 – 252.000 đồng/m².
• TP.HCM: Từ 86.000 – 250.000 đồng/m².
• Thanh Hóa: Từ 1.500 – 35.000 đồng/m².
• Quảng Nam: Từ 4.000 – 40.000 đồng/m².
• Đắk Lắk: Từ 15.000 – 90.000 đồng/m².
• Cần Thơ: Từ 60.000 – 250.000 đồng/m².

Những con số này thể hiện sự biến động giá trị đất nông nghiệp tại các địa phương khác nhau, ảnh hưởng đến các giao dịch và quy định liên quan đến sử dụng đất nông nghiệp trong từng vùng miền.

Quy định về đền bù đất nông nghiệp

Việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ các mục tiêu quan trọng như an ninh, phát triển kinh tế – xã hội hay các mục tiêu công cộng khác là việc cần thiết. Trong quá trình này, người dân sẽ nhận được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 74 của Luật Đất Đai 2013, người dân khi mất đất nông nghiệp có thể nhận bồi thường theo hai hình thức chính: bằng đất hoặc bằng tiền. Hình thức bồi thường bằng đất sẽ đảm bảo việc nhận được một mảnh đất có mục tiêu sử dụng tương đương với loại đất mất. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, người dân sẽ được thanh toán tiền theo giá chỉ đất cụ thể và rõ ràng do Ủy Ban Nhân Dân tỉnh quy định.

Quá trình bồi thường này phải tuân thủ các nguyên tắc như minh bạch, công bằng, và theo đúng quy định của pháp luật. Để xác định số tiền bồi thường, ta sử dụng công thức:

Số tiền bồi thường đất nông nghiệp = Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (m²) x Giá chỉ đền bù đất (VNĐ/m²)

Giá chỉ đền bù đất dựa trên bảng giá chỉ đất của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh, kết hợp với các yếu tố như thay đổi giá đất theo thời gian và điều chỉnh theo các yếu tố khác.

Bên cạnh bồi thường đất, người dân còn được hỗ trợ theo quy định của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, họ được hỗ trợ hướng dẫn, đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm. Mức hỗ trợ được quy định dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương.

Các mức giá chỉ đền bù đất nông nghiệp tại một số địa phương như sau:

• Hà Nội: Từ 7.500 – 50.000 đồng/m².
• TP.HCM: Từ 7.400 – 50.000 đồng/m².
• Hà Nam: Từ 5.000 – 45.000 đồng/m².
• Bắc Giang: Từ 8.800 – 37.300 đồng/m².

Những con số này thể hiện sự biến động giá trị đất nông nghiệp tại từng địa phương, ảnh hưởng đến quá trình bồi thường và hỗ trợ người dân trong quá trình thay đổi sử dụng đất.

Quy định tách thửa đất nông nghiệp

Quá trình tách thửa đất nông nghiệp đòi hỏi sự chú ý đặc biệt đến các quy định và điều kiện pháp luật về đất đai. Khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc tách thửa trở nên cấp bách để phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể.

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp cần phải thực hiện theo các quy định pháp luật về đất đai và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Điều này giúp đảm bảo tính hợp lệ, tránh xung đột về quy hoạch sử dụng đất và đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất một cách cân nhắc, phù hợp với thực tế kinh tế – xã hội cụ thể tại từng khu vực.

Kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương thường xác định mục tiêu, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, và các nguyên tắc sử dụng đất trong khu vực cụ thể. Khi thực hiện việc tách thửa, việc tuân thủ các hướng dẫn và yêu cầu từ kế hoạch này sẽ đảm bảo tính hợp lý, tránh xung đột, và thúc đẩy sự phát triển bền vững của đất đai.

Đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách sổ đỏ chính chủ đất này là việc chia nhỏ một thửa đất thành các phần nhỏ hơn, nhưng việc này phải tuân theo các quy định chặt chẽ của pháp luật để đảm bảo tính hợp lệ và tránh xảy ra vi phạm.

Quy định về tách thửa đất nông nghiệp được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Các điều kiện cần thiết, như sở hữu Sổ đỏ chính chủ, thời hạn sử dụng đất, không tranh chấp, không bị hạn chế quyền sử dụng đất, và các điều kiện khác phải được đáp ứng trước khi tiến hành tách thửa.

Việc tuân theo quy trình và điều kiện của pháp luật là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp lệ của việc tách thửa đất. Bất kỳ việc tách thửa nào mà không tuân thủ các quy định này có thể bị coi là vi phạm, và người thực hiện có thể phải chịu hậu quả theo quy định của pháp luật, bao gồm cả việc xử lý hành chính hoặc hình phạt hình sự tùy thuộc vào mức độ vi phạm.

Diện tích quy hoạnh tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

Việc quy định diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất nông nghiệp, theo Khoản 31 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều này nhằm đảm bảo rằng quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa phù hợp với từng điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Hiện nay, Luật Đất đai không quy định một diện tích cố định tối thiểu cho việc tách thửa đất nông nghiệp. Thay vào đó, quy định này được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đề xuất và xác định trong từng địa phương cụ thể, đảm bảo rõ ràng và phù hợp với thực tế sử dụng đất tại địa phương đó.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất nông nghiệp ở Việt Nam. Có một số điều cơ bản cần biết:

Cách tính thuế sử dụng đất nông nghiệp:
– Diện tích quy hoạch: Diện tích quy hoạch được sử dụng làm căn cứ để xác định mức thuế.
– Hạng đất:  Mỗi loại đất (hạng đất) sẽ có mức thuế khác nhau.
– Định suất thuế: Được tính bằng thóc trên một đơn vị chức năng diện tích quy hoạch của từng hạng đất.

Thời hạn nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp:
– Thời hạn nộp thuế: Được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc TP.HCM thuộc trung ương. Thông tin về vị trí, thời hạn và số thuế phải nộp cần được gửi trước thời hạn ít nhất 10 ngày.

Cơ hội xác định mức thuế:
-Tính bằng thóc và bằng tiền: Thuế được thu theo số thóc hoặc được chuyển đổi thành tiền. Giá chỉ thóc thu thuế được xác định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, TP.HCM trực thuộc Trung ương với mức giảm tối đa 10% so với giá chỉ thị trường sinh sống địa phương vào vụ thu thuế.

Trường hợp quan trọng đặc biệt:Trong những trường hợp đặc biệt, thuế có thể thu bằng thóc hoàn toàn, quyết định bởi Quản trị Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, TP.HCM trực thuộc Trung ương.

Quyết toán thuế sử dụng đất nông nghiệp:
– Kết thúc năm thuế: Cơ quan trực tiếp thu thuế phải quyết toán kết quả thu thuế từng hộ và báo cáo giải trình kết quả thuế cho Ủy Ban Nhân Dân cùng cấp và cơ quan thuế cấp trên. Đồng thời, thông tin này cần được niêm yết công khai để người dân được biết.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp thường được điều chỉnh và điều hành theo quy định pháp luật để phản ánh đúng thực tế sử dụng đất và hỗ trợ phát triển nông nghiệp.

Những trường hợp được miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đa dạng, hỗ trợ cho các hộ sản xuất nông nghiệp ở những điều kiện khó khăn hoặc khi gặp các tình huống đặc biệt. Các điều kiện và trường hợp cụ thể được quy định rõ ràng trong Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993:

Miễn thuế cho đất đồi, núi sử dụng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.

Miễn thuế cho đất khai hoang được sử dụng vào sản xuất:
– Trồng cây hàng năm: từ 5 đến 7 năm tùy vào địa phương.
– Trồng cây lâu năm: miễn thuế vào thời hạn xây dựng cơ phiên bản và thêm 3 năm sau khi thu hoạch, từ 7 đến 9 năm cho đất miền núi, đầm lầy và lấn biển.
– Cây lấy gỗ và nhiều chủng loại cây lâu năm thu hoạch một lần sẽ không nộp thuế theo quy định cụ thể.

Miễn thuế khi chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang trồng cây lâu năm và ngược lại.

Miễn thuế cho việc giảm thuế, miễn thuế đất khai hoang được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước.

Miễn thuế cho hộ dịch chuyển tới vùng tài chính mới và khi nhận đất đang sản xuất nông nghiệp.

Giảm hoặc miễn thuế khi có thiên tai, địch họa gây thiệt hại mùa màng, tùy thuộc vào mức độ thiệt hại.

Miễn hoặc giảm thuế cho hộ sản xuất nông nghiệp ở vùng khó khăn như vùng cao, miền núi, biên giới và hải đảo, dân tộc thiểu số, người già yếu, thương binh, bệnh binh và gia đình liệt sỹ.**

Tất cả những trường hợp này đều nhằm hỗ trợ các hộ nông dân khi gặp phải hoàn cảnh khó khăn, khuyến khích sản xuất nông nghiệp ở các vùng vùng khó khăn và các đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt trong xã hội.

Thuê đất nông nghiệp

Việc quản lý thuê đất nông nghiệp đòi hỏi những quy định cụ thể và rõ ràng để đảm bảo quỹ đất này được sử dụng hiệu quả và mang lại sản xuất nông nghiệp ổn định. Quy định về thuê đất nông nghiệp thường bao gồm các điều sau:

Thủ tục thuê đất nông nghiệp

Các trường hợp và quy trình thuê đất nông nghiệp mà bạn đã mô tả khá chi tiết! Có vẻ như quá trình này yêu cầu rất nhiều thủ tục và quy định cụ thể từ phía Ủy Ban Nhân Dân cung cấp xã, phòng Tài nguyên và Môi trường tự nhiên, và các cơ quan chức năng khác.

Việc nắm rõ quy trình này rất quan trọng để đảm bảo việc thuê đất nông nghiệp diễn ra đúng quy trình và hợp pháp.

Từng bước trong quy trình thuê đất nông nghiệp:

Hồ sơ và đơn xin thuê đất: Người cần thuê đất nông nghiệp phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, gồm đơn xin thuê đất và các giấy tờ liên quan như phiên bản sao giấy chứng tỏ nhân dân, trích lục bản vẽ địa chính thửa đất.

Nộp hồ sơ tại Ủy Ban Nhân Dân: Hồ sơ sẽ được nộp tại Ủy Ban Nhân Dân cung cấp xã. Quy trình này thường bao gồm thẩm định hồ sơ để đảm bảo tính hợp lệ.

Thanh toán tiền thuê đất: Sau khi hồ sơ được chấp nhận, người thuê đất sẽ phải nộp tiền thuê đất theo quy định.

Quyết định thuê đất: Sau khi xem xét và thẩm định hồ sơ, Ủy Ban Nhân Dân cung cấp huyện sẽ quyết định việc thuê đất và thông báo kết quả.

Giao đất trên thực địa: Đây là bước cuối cùng trong quy trình, khi có quyết định thuê đất, phòng Tài nguyên và Môi trường tự nhiên sẽ thực hiện giao đất và chỉnh lý hạ tầng tài liệu đất đai.

Quy trình này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo việc thuê đất diễn ra một cách hợp pháp và minh bạch.

Phương pháp tính giá chỉ thuê đất nông nghiệp lúc bấy giờ

Việc tính tiền thuê đất nông nghiệp dựa trên các yếu tố như diện tích quy hoạnh, thời hạn thuê và đơn giá chỉ thuê đất. Quy định này rất cụ thể và liên quan đến các quy định chi tiết trong luật đất đai và các nghị định điều chỉnh sau này.

Phương pháp tính tiền thuê đất nông nghiệp:

Thuê đất trả tiền hàng năm:

Tiền thuê đất = Diện tích quy hoạnh phải nộp tiền thuê x Đơn giá chỉ thuê đất hàng năm.

Thuê đất trả tiền một lần mang đến cả thời hạn thuê:

Tiền thuê đất = Diện tích quy hoạnh đất phải nộp tiền thuê x Đơn giá chỉ thuê đất một lần mang đến cả thời hạn thuê.

Xác định đơn giá chỉ thuê đất:

Đơn giá chỉ thuê đất:

Quy định được xác định bởi Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh, dựa trên hạ tầng giá chỉ đất rõ ràng và cụ thể.

Các thông số như bảng giá đất, mức tỷ trọng phần trăm đều được quyết định để xác định đơn giá chỉ thuê đất cho từng trường hợp: tổ chức triển khai, người Việt Nam định cư sinh sống thế giới, doanh nghiệp xuất hiện vốn góp vốn đầu tư thế giới hoặc hộ gia đình, cá nhân.

Các quy định này thường phụ thuộc vào quy hoạch địa phương và quy định cụ thể của từng khu vực. Việc xác định đơn giá chỉ thuê đất rất quan trọng để đảm bảo việc thuê đất nông nghiệp diễn ra theo quy định pháp luật và phản ánh đúng giá trị của đất tại khu vực đó.

Mua và bán/Chuyển nhượng ủy quyền đất nông nghiệp

Việc mua, bán hoặc ủy quyền quyền sử dụng đất nông nghiệp là một quy trình cần tuân theo các điều kiện và quy định theo pháp luật. Không phải mọi loại đất nông nghiệp đều có thể được ủy quyền, và không phải mọi tổ chức hay cá nhân đều có thể được trao quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Quy trình mua, bán hoặc ủy quyền quyền sử dụng đất nông nghiệp cần phải tuân theo các điều kiện và trình tự được quy định cụ thể trong luật pháp. Các yêu cầu này thường bao gồm xác định rõ ràng về mục đích sử dụng đất, thủ tục pháp lý cần thiết, cũng như việc đảm bảo rằng việc ủy quyền diễn ra đúng trình tự, không vi phạm quy định của pháp luật.

Mục tiêu chính của việc quy định các điều kiện và trình tự là để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, đồng thời đảm bảo rằng việc sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện một cách có trật tự và hiệu quả. Điều này cũng giúp định rõ trách nhiệm pháp lý của từng bên và tránh các tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình mua, bán hoặc ủy quyền đất nông nghiệp.

Điều kiện kèm theo để được mua và bán/ủy quyền đất nông nghiệp

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, để thực hiện giao dịch với mảnh đất nông nghiệp, một số điều kiện quan trọng cần được đáp ứng:

Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất: Điều này là văn bản quan trọng xác nhận quyền sử dụng đất của người sở hữu hoặc người được ủy quyền sử dụng đất.

Đất không có tranh chấp, kiện cáo: Điều này đảm bảo rằng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan, giúp bảo đảm tính chắc chắn của giao dịch.

Trong thời hạn sử dụng đất: Việc sử dụng đất phải tuân thủ thời hạn quy định, không vượt quá thời hạn đã được xác định ban đầu.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị bất kỳ biện pháp thi hành án nào áp đặt lên, giúp đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của người mua/bán hay ủy quyền.

Những điều kiện này rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình giao dịch đất nông nghiệp, đồng thời đảm bảo tính pháp lý và trật tự trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp không được cho ủy quyền đất nông nghiệp

Theo Điều 191 của Luật Đất đai 2013, có một số trường hợp không được phép trao ủy quyền đất nông nghiệp:

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Điều này đề cập đến những hộ gia đình hoặc cá nhân không tham gia trực tiếp vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, không thể được ủy quyền sử dụng đất để trồng lúa.

Vị trí đất trong các khu vực quan trọng đặc biệt: Các vùng đất nằm trong rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh vật, khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, rừng đặc dụng không thể được ủy quyền sử dụng nếu người thuê đất không sinh sống tại những khu vực đó.

Những hạn chế này nhằm bảo vệ và duy trì tính nguyên vẹn của các vùng đất nông nghiệp đặc biệt, cũng như đảm bảo rằng người sử dụng đất thực sự có mối liên kết và tham gia vào việc sản xuất nông nghiệp trong khu vực họ được ủy quyền sử dụng đất.

Hạn mức nhận ủy quyền đất nông nghiệp

Việc mua và bán/ủy quyền đất nông nghiệp thường được hạn chế theo các quy định cụ thể của pháp luật, nhằm bảo vệ và duy trì môi trường, nguồn lợi nông nghiệp. Các hạn chế này cũng có thể thay đổi theo từng loại đất và khu vực cụ thể.

Ví dụ:

• Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và làm muối có mức hạn chế về diện tích không được vượt quá một số héc-ta nhất định ở từng khu vực cụ thể như vùng Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long hoặc các tỉnh, thành phố còn lại.
• Đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất cũng có mức hạn chế khác nhau tùy thuộc vào khu vực mà đất nằm trong đồng bằng, trung du, miền núi.

Các quy định này giúp đảm bảo sự bền vững của việc sử dụng đất nông nghiệp và rừng sản xuất, tránh tình trạng lạm dụng, đồng thời đảm bảo rằng việc sử dụng đất diễn ra theo các tiêu chuẩn môi trường và nông nghiệp được quy định.

Trình tự, thủ tục ủy quyền đất nông nghiệp

Bước 1: Công chứng hoặc xác nhận

Khi có việc ủy quyền, tặng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân, việc này cần được xác nhận hoặc công chứng theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo tính chính xác và rõ ràng của việc ủy quyền này.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Khi tiến hành việc ủy quyền đất nông nghiệp, người liên quan cần nộp các hồ sơ liên quan đến việc khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Các khoản thuế này được áp dụng theo quy định của luật pháp, và có thể được miễn theo các điều kiện cụ thể.

Bước 3: Đăng ký chuyển nhượng

Việc dịch chuyển quyền sử dụng đất cần phải được đăng ký tại Ủy Ban Nhân Dân của xã, phường, thị trấn mà mảnh đất đó nằm trong. Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, xem xét và giải quyết theo quy trình quy định.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Đất nông nghiệp lên thổ cư được không?

Theo Luật Đất đai 2013, để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, cần phải có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Ủy Ban Nhân Dân cấp huyện.

Quyết định này dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất.

Điều này giúp đảm bảo rằng việc chuyển đổi này phù hợp với kế hoạch sử dụng đất tổng thể và phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương.

Hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Quy định về việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sinh sống thường phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét nhu cầu và tiềm năng sử dụng đất để quyết định việc phê duyệt chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang mục tiêu sử dụng khác như đất sinh sống.

Việc này giúp đảm bảo rằng việc sử dụng đất được điều chỉnh một cách hợp lý, phù hợp với nhu cầu phát triển của địa phương mà vẫn bảo tồn được nguồn đất nông nghiệp cần thiết cho sản xuất nông nghiệp.

Thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sinh sống (lên thổ cư) có các bước rõ ràng và cụ thể như bạn đã mô tả.

Từ việc chuẩn bị hồ sơ, thẩm tra, xử lý hồ sơ, đến việc người đề xuất phải thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính, cuối cùng là việc cấp phép chuyển mục tiêu sử dụng đất.

Quy trình này giúp đảm bảo rằng việc chuyển đổi đất được thực hiện theo đúng quy định và theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Khi chuyển từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất để sinh sống, người có nhu cầu sử dụng đất phải tuân thủ các nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính theo quy định của luật pháp. Các khoản chi phí và các khoản thu liên quan bao gồm:

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là chi phí lớn nhất khi chuyển đổi đất từ nông nghiệp thành đất để sinh sống. Chi phí này được xác định theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể là hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao sang đất sinh sống

Khi chuyển đổi từ đất vườn, ao sang đất để sinh sống trong khu vực dân cư, chi phí sử dụng đất được tính dựa trên quy định rõ ràng như sau:

Nếu đất từ trước là đất vườn, ao và kết hợp với việc xây dựng nhà ở, khi người sử dụng đất tách riêng thành các thửa đất theo quyết định hoặc sau khi đơn vị chức năng thực hiện đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004, họ sẽ tự tiến hành tách đất đó thành các thửa đất để sử dụng cho mục đích sinh sống.

Trong cả hai trường hợp trên, người sử dụng đất sẽ tiếp tục phải nộp 50% chênh lệch giữa giá sử dụng đất theo giá chỉ đất để sinh sống và giá chỉ đất nông nghiệp vào thời điểm quyết định chuyển đổi. Công thức tính chi phí như sau:

Chi phí sử dụng đất phải nộp = 50% x (Giá chỉ đất để sinh sống – Giá chỉ đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao sang đất sinh sống

Chi phí sử dụng đất tính theo công thức sau:

Chi phí sử dụng đất phải nộp = (Giá chỉ đất để sinh sống – Giá chỉ đất nông nghiệp)

• Phí cung cấp Giấy ghi nhận

• Đối tượng nộp phí: Những người có nhu cầu sử dụng đất và cần được cung cấp Giấy ghi nhận mới.
• Mức phí: Từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi lần cung cấp.

• Lệ phí trước bạ

• Căn cứ pháp lý: Nghị định 140/2016/NĐ-CP (thay thế bởi Nghị định 10/2022/NĐ-CP từ 01/03/2022).
• Đối tượng nộp lệ phí: Hầu hết các trường hợp không bị nộp lệ phí, chỉ áp dụng khi cung cấp Giấy ghi nhận và sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thuộc diện phải nộp lệ phí.
• Cách tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá chỉ đất theo bảng giá đất x Diện tích quy hoạch) x 0.5%

• Phí thẩm định hồ sơ

Theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, TP.HCM trực thuộc trung ương quy định. Do đó, không phải tất cả các tỉnh đều thu phí này và khi thu, mức phí cũng không đồng đều giữa các địa phương.

Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp “chắc thắng”

Tuyệt kỹ lựa chọn đất nông nghiệp để góp vốn đầu tư dịch vụ mà không có kinh nghiệm lâu năm có thể bao gồm những cách sau để tránh rủi ro và đưa ra quyết định tin cậy:

Kiểm tra quy hoạch đất Trước khi đầu tư, xác định liệu mảnh đất có nằm trong kế hoạch quy hoạch không. Điều này ảnh hưởng lớn đến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiềm năng sinh lời.

Lựa chọn vị trí tiềm năng Vị trí đất đóng vai trò quan trọng trong giá trị và tiềm năng sinh lời. Chọn khu vực có tiện ích xung quanh tốt, gần cư dân, và có hạ tầng giao thông thuận lợi.

Kiểm tra pháp lý Kiểm tra rõ ràng về tài liệu pháp lý của đất để tránh tranh chấp và đảm bảo khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thương lượng chi phí chuyển đổi đất Phí chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất có thể lớn, nên thương lượng trước khi quyết định mua, tìm cách tối ưu hóa chi phí này.

Hợp đồng mua bán phải công chứng rõ ràng Đảm bảo mọi giao dịch đều được thực hiện thông qua hợp đồng được công chứng và xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền để tránh rủi ro pháp lý.

Hiểu rõ luật pháp về chuyển đổi đất Hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất để sinh sống để tận dụng tối đa quyền lợi của mình.

Những bước này có thể giúp bạn đưa ra quyết định thông minh khi đầu tư vào đất nông nghiệp, đồng thời tránh được những rủi ro không mong muốn.

Những yếu tố liên quan đất nông nghiệp

Thiết kế đất nông nghiệp là quá trình phân bổ và quản lý đất nông nghiệp theo các khu vực sử dụng đất khác nhau, đáp ứng nhu cầu của từng ngành nghề, dịch vụ và cộng đồng dựa trên hạ tầng và nhu cầu cụ thể tại một đơn vị hành chính trong thời gian nhất định. Quá trình này thường được điều chỉnh hàng năm để phù hợp với tình hình thực tế của từng khu vực.

Đất nông nghiệp có thể có sổ đỏ chính chủ theo quy định của Luật Đất đai 2013, điều kiện bao gồm:

• Sử dụng đất trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, tức là trước ngày 01/07/2014.
• Không có tài liệu pháp lý như quy định trong Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
• Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi đất đứng tên.
• Đất đang được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối trong điều kiện khó khăn về mặt kinh tế – xã hội.
• Có xác nhận từ Ủy Ban Nhân Dân địa phương về việc sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp không được sử dụng để xây dựng nhà ở. Người sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ mục tiêu sử dụng đất, điều này có nghĩa là không thể xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Việc này bị coi là vi phạm luật và có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Ví dụ, nếu một mảnh đất được sử dụng để trồng cây hàng năm thì mục tiêu sử dụng đất của nó là trồng cây hàng năm. Xây dựng nhà ở trên đất này là vi phạm quy định và có thể bị xử lý theo luật pháp.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?

Vào thời điểm đó, pháp luật không rõ ràng về khái niệm quy đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cách tiếp cận đơn giản nhất để hiểu về quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là đó là một hình thức trao đổi trên nguyên tắc ngang bằng giữa các bên (có thể là hộ gia đình, cá nhân và cơ quan chức năng ở cấp xã, phường, thị trấn) khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau.

Các bên tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thửa đất mà bên nhận sẽ quy đổi và thực hiện quản lý hoặc sử dụng theo mục đích mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, trồng trọt của họ.

Nếu hộ gia đình, cá nhân muốn thực hiện quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, họ phải tuân theo các trình tự và quy định được quy định cụ thể trong Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Điều này cung cấp hướng dẫn về các bước cụ thể và thủ tục mà họ cần phải tuân thủ khi thực hiện việc quy đổi này.

Các loại đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục tiêu sử dụng?

Trong pháp luật đất đai hiện nay, không có quy định cụ thể nào liệt kê loại đất nông nghiệp nào không được phép quy đổi mục tiêu sử dụng. Tuy nhiên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xét duyệt dựa trên các căn cứ sau đây để quyết định về việc phép quy đổi mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Kế hoạch này sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có thể là một trong những căn cứ để quyết định việc quy đổi mục tiêu sử dụng đất.

Yêu cầu sử dụng đất trong các dự án Bất Động Sản: Đơn xin giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp cho dự án Bất Động Sản cũng sẽ được xem xét và quyết định theo mục tiêu sử dụng đất.

Theo mục tiêu sử dụng đất, một số loại đất nông nghiệp như đất chuyên trồng lúa nước, đất lúa nương, đất chuyên trồng lúa nước sót lại, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối có thể sẽ được quy hoạch và sử dụng theo mục đích cụ thể, và việc quy đổi mục tiêu sử dụng đất cho những loại đất này có thể không dễ dàng.

Nếu bạn quan tâm đến việc đầu tư vào đất nông nghiệp, bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin về các tin đăng mua bán đất nông lâm nghiệp trên các trang Web như reviewbds24h để có sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu và mục tiêu đầu tư của mình. Điều này có thể giúp bạn tìm được sản phẩm Bất Động Sản phù hợp và dễ dàng hơn.

Reviewbds24h

Địa chỉ: 047, Phú Mỹ, Thủ Dầu Một, Bình Dương.

Liên hệ Hotline: 0886.915.428.

Email: reviewbds24h@gmail.com

Web: reviewbds24h.com