Giá trị bất động sản thay đổi do lãi suất như thế nào 2023?
Hơn nữa, lãi suất còn góp phần tác động đến luồng tiền, sự cân đối giữa cung cầu vốn, và tỷ lệ lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản. Chính vì vậy, lãi suất đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự biến đổi giá trị của bất động sản theo nhiều cách không giống nhau.
Xác định giá trị bất động sản
Những yếu tố khác cũng có ảnh hưởng quan trọng đối với giá trị bất động sản nói chung. Đặc biệt, khi xem xét tác động của lãi suất, cung cầu vốn, và lãi suất tài trợ từ chính phủ, không thể bỏ qua những khía cạnh này.
Ngoài những yếu tố như cung cầu và chi phí thay thế, còn có sự tiến bộ về vật liệu, phương pháp và công nghệ xây dựng, tất cả đều có vai trò quan trọng trong quá trình định giá bất động sản. Cụ thể, chi phí thay thế đề cập đến việc xây dựng một công trình tương đương với sự hiện đại hóa, sử dụng tài liệu và kỹ thuật tiên tiến hơn để thay thế những yếu tố lỗi thời.
Với sự phức tạp của thị trường bất động sản, việc đánh giá giá trị của tài sản yêu cầu xem xét đồng thời tất cả những yếu tố này để có cái nhìn toàn diện và chính xác về giá trị bất động sản.
Quá trình định giá bất động sản thường bắt đầu bằng việc dự đoán thu nhập mà tài sản đó có thể mang lại, thường thông qua việc ước tính các khoản thanh toán thuê dự kiến.
Sau khi đã hạch toán tất cả các chi phí liên quan, các chuyên gia định giá bất động sản sẽ thu được Thu Nhập Hoạt Động Ròng (NOI). Sau đó, bằng cách loại bỏ mọi nguồn vốn liên quan, tiền tệ đầu tư vào bảo trì và sửa chữa tài sản, cũng như các chi phí không gắn liền với tài sản cụ thể, ta sẽ có được Tiền Tệ Ròng (NCF).
Tiền Tệ Ròng sau đó được sử dụng để định giá giá trị tài sản bằng cách chiết khấu tất cả giá trị tương lai về một thời gian đầu tư xác định. Đây là cách để xác định giá trị thực sự của bất động sản.
Xem thêm:
Lãi suất ngân hàng tác động đến giá trị bất động sản như thế nào?
Dòng vốn
Lãi suất đóng vai trò quan trọng trong các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản. Nó ảnh hưởng đến ngân sách cấp vốn và lãi suất thế chấp, đồng thời gây biến đổi chi phí liên quan đến bất động sản và tác động trực tiếp đến giá trị tài sản.
Tuy nhiên, cung và cầu về vốn và các yếu tố cạnh tranh khác cũng đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc xác định tỷ trọng hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) và giá trị đầu tư. RRR đề cập đến mức lợi tức tối thiểu mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận từ vốn đầu tư.
Khi lãi suất giảm, chi phí vốn giảm và dòng tiền đầu vào tăng lên, trong khi tăng lãi suất dẫn đến sự thu hút vốn giảm. Thay đổi này cũng tác động đến quyết định đầu tư vào bất động sản. Lượng vốn và ngân sách vốn ảnh hưởng đến nhu cầu và nguồn cung, tức là số tiền có sẵn để sở hữu và phát triển bất động sản. Ví dụ, khi vốn khan hiếm, các nhà cung cấp vốn có thể cho vay ít hơn theo tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản, hoặc tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thấp hơn, dẫn đến giảm dòng tiền và giá trị bất động sản.
Những biến đổi trong dòng vốn cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sự cung cầu của bất động sản, cũng như sự quyết định của người mua tiềm năng về giao dịch. Các yếu tố này tương tác với nhau để định giá giá trị của tài sản bất động sản.
Tỷ lệ chiết khấu
Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với giá trị bất động sản xuất hiện thông qua hai khái niệm quan trọng: tỷ trọng chiết khấu và tỷ suất vốn hóa.
Tỷ trọng chiết khấu là lãi suất được sử dụng để chiết khấu các dòng tiền liên quan đến dự án đầu tư bất động sản. Trong khi đó, tỷ suất vốn hóa thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến trong một năm và giá trị tài sản.
Cả hai yếu tố này đều bị tác động bởi lãi suất hiện hành, bao gồm lãi suất phi rủi ro và phần bù rủi ro. Phần bù rủi ro là sự chênh lệch giữa tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc (RRR) và tỷ lệ lợi tức phi rủi ro danh nghĩa.
Những khoản đầu tư có mức rủi ro cao hơn đòi hỏi lợi nhuận cao hơn để đền bù cho mức rủi ro cao này. Khi xác định tỷ trọng chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, nhà đầu tư thường kết hợp phần bù rủi ro vào lãi suất phi rủi ro để xác định lợi nhuận mà họ cần kiểm soát và điều chỉnh rủi ro cụ thể cho từng khoản đầu tư.
Tổng cộng, tỷ lệ chiết khấu thường thay đổi theo sự biến đổi của lãi suất. Khi tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu bắt buộc từ các khoản đầu tư khác tăng, giá trị bất động sản thường giảm. Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá trị bất động sản thường tăng.
Lãi suất từ vay thế chấp quan trọng vì nó có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên, thay đổi lãi suất cũng có tác động lớn đến nhiều khía cạnh khác của thị trường bất động sản. Nó ảnh hưởng đến nguồn cung và nhu cầu vốn đầu tư, tác động đến cung cầu của bất động sản và dẫn đến thay đổi giá trị của nó.
Hơn nữa, lãi suất cũng có tác động đến lợi nhuận của các khoản vốn khác để phù hợp với rủi ro vốn đầu tư vào bất động sản. Khi nhà đầu tư dự đoán lãi suất tăng hoặc rủi ro gia tăng trong tương lai, phần bù rủi ro tiếp tục gia tăng, tạo áp lực mạnh hơn lên giá trị bất động sản.
Reviewbds24h
Địa chỉ: 047, Phú Mỹ, Thủ Dầu Một, Bình Dương.
Liên hệ Hotline: 0886.915.428.
Email: reviewbds24h@gmail.com
Web: reviewbds24h.com
