Kiến nghị không ban hành bảng giá đất hàng năm

HoREA đề nghị không ban hành bảng giá đất hàng năm mà nên ban hành “bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần” để phù hợp với thực tiễn trình độ, năng lực của bộ máy hành chính, trang thiết bị công nghệ thông tin, phần mềm quản lý hiện nay.

• Thị trường bất động sản giữa năm nay sẽ thế nào?
• 90% vốn FDI Bình Dương ‘chảy’ vào mảng bất động sản

Cơ quan quản lý loay hoay xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), có một vài quy định về “tài chính về đất đai” của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không thể chế hoá đầy đủ định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, trong số đó có nội dung quy định về việc ban hành bảng giá đất .

Ông Châu cho thấy, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lúc bấy giờ theo quy định là định kỳ 5 năm 1 lần. Cụ thể, Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định, hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình HĐND cấp tỉnh thông qua gồm: Tờ trình của Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh; dự thảo và báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

Việc thẩm định do Hội đồng thẩm định bảng giá đất tiến hành, Ủy Ban Nhân Dân cung cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định; Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức triển khai xây dựng, trình Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất trên địa phương định kỳ 5 năm 1 lần, công bố công khai vào ngày 1/1 của năm vào đầu kỳ.

Tương tự, Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT cũng quy định trình tự lập dự án xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm 1 lần.

Hiệp hội nhận thấy, với trình độ, năng lực của cỗ máy nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện hiện nay và yêu cầu và lượng công việc đồ sộ để xây dựng “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” theo những quy định trên đây sẽ cho thấy rõ là hiện nay không thể tiến hành xây dựng “bảng giá đất định kỳ hàng năm”.

Bởi lẽ Bộ TN&MT tuy đã lập được “bản đồ giá đất” mang lại hàng triệu thửa đất nhưng “cơ sở dữ liệu đầu vào” (tất cả cả dữ liệu thuế) vẫn không đảm bảo tính đúng đắn và không được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.

“Nếu quy định xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện “suốt năm bận rộn, loay hoay” cho việc xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì sẽ khó làm tròn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn”, ông Châu nhìn nhận.

Đề nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm

HoREA cho rằng, tới khi xây dựng được “cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất” ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)” được cập nhật theo thời gian thực (update real time) kết nối với “cơ sở dữ liệu dân cư” theo Đề án 06 về xây dựng “mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip” liên thông đồng bộ, thống nhất với “cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia (Big data)”.

Không chỉ có thế, phải sửa đổi đồng bộ những quy định pháp lý, trước hết là Luật Thuế để đảm bảo “cơ sở dữ liệu đầu vào về giá bất động sản, trong đó có giá đất” uy tín đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, ủy quyền bất động sản, nhà đất thì lúc đó Nhà nước sẽ xây dựng được “bản đồ giá đất” tới từng thửa đất theo “vùng giá trị”.

Nhiều ý kiến kiến nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm hoặc hai năm một lần. Ngoài ra, do vùng vùng quê và thành thị có sự không giống nhau, chuyên gia này đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Tới lúc đó, “trí tuệ nhân tạo (AI), Chat GPT” tiếp tục làm thay con người để thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát, so sánh, đối chiếu các số liệu chỉ trong tíc-tắc và Nhà nước có thể biết rõ ngay “chỉ số giá đất trung bình” trên một khu vực bất kỳ “được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

“Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá bất động sản , giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả”, ông Châu đánh giá.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật gia TPHCM trước đó cho rằng, Điều 153 dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc, gồm mục đích sử dụng đất định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến, tuân thủ đúng phương pháp, đảm bảo tính độc lập.

Tuy vậy, theo ông Hậu, cần xem xét những nguyên tắc trên sẽ phù hợp với thị trường bất động sản và thực tế đời sống hoặc chưa, từ đó tiết giảm tình trạng lệch pha cung – cầu mà thị trường đang gặp phải.

Dự thảo quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và được áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm, đáp ứng tương thích với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không ngang bằng với giá thị trường, tạo thất thu mang lại ngân sách nhà nước, dẫn tới khiếu kiện khi Nhà nước tịch thu đất.

Từ đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm hoặc hai năm một lần. Ngoài ra, do vùng vùng quê và thành thị có sự không giống nhau, chuyên gia này đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.